本帖最后由 老鼠爱小米 于 27-6-2011 00:29 编辑
回国~看楼盘~~买？不买？讨论重庆的房市【狮城论坛原创】
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4561235&fromuid=108420
我的家在重庆市永川区。以前叫做重庆永川市。是属于重庆的县级市。。这次回去已经改成永川区了。重庆市有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）http://www.cq.gov.cn/cqgk/xzqh/。永川地处【成渝】线上。在重庆的一小时经济圈内http://baike.baidu.com/view/2833.htm。
这次回国，本没有打算买房子（自己知道房价已高），心里在想【打听看看有什么可做的项目没有？？】。
一下飞机，视线都是在从【投资理财】的角度去观察着身边的人和事物。
虽然重庆是直辖市，可是重庆人的收入并不高。问了不少同学和亲戚，也在同学的保健品专卖店里坐了半天，没开张。
物价是涨了点，没有涨新加坡那么多。我经过调查，涨得最多的是【粮食】和【房价】。
中国的房价涨了2年了，达到了一个高峰。我弟弟前年24万买的清水房，这个月看行情是43万了（二手房市场有人在出售）。去年同学大冬天排队一天一夜买的期房楼盘单价是3500元/平米，现在交房了，但是还有尾房，叫我买下来我们做邻居。。我跟着去看了看，单价是4700元/平方。而扣掉公摊面积后的套内单价是5200元/平方。这个是两梯7户，点式结构的三室2厅2卫2阳台，建筑面积122平米，套内面积97平米。我觉得那25平米的公摊面积太划不来了，没有兴趣。
同学不死心，说明天开车带我去逛逛其他的楼盘。。为了不扫同学的兴，只好答应着。
第二天同学夫妻俩真的是开着车带着我看了一整天的楼盘，从早上8点一直看到晚上6点半售楼部关门。。一共参观并咨询了不下20个楼盘。。楼盘信息资料都提了好几袋，售楼部小姐先生的名片收了几十张（重庆叫售楼小姐为房产顾问）。真辛苦了他们！
因为听说永川在2014年将有【成渝高铁】。成渝高铁一共就4个站，除了成都，重庆，就有永川站，另一个是谁忘了。在永川有一所本科大学校，叫做【重庆文理学院】，不少学生在外租房子住。
所以看的楼盘我都围绕着重庆文理学院和到成渝高铁站口最近的。地理位置是主要的考量。
我的看房经过总结如下：
1，期房便宜，可是看不到采光等，怕做出来相差很大，再不满意都得要。我喜欢买看得见的，并且还得到现场实地感受一下（我当时对剩下尾房的29楼的6号户型感兴趣，我要亲自到29楼的6号户型去现场感受一下，看采光，风景，结构等。售楼小姐说电梯还没有做好。在我的再三要求下她带我们坐施工电梯到29楼。。现场发现1号户型比6号户型亮堂得多。。。售楼小姐解释说因为6号户型涂好了水泥而1号户型还没有涂水泥所以看起来比较暗。不知道是不是。。）买现房眼见为实，有得选择，有得比较，但是价钱又贵了。开盘时定的期房，比后来快交房时的准现房贵了1000元左右/平米。
2，我并不喜欢【入户花园】【客厅整面大阳台】【生活阳台】，可是很多楼盘都有这个。加上楼下的游泳池和花园和楼梯电梯过道等等，每一个单位的【公摊面积】太多了。从11～26平米不等，视户型大小。房产开发商给出的是建筑面积的单价（4400～5000元/平米），我看的是套内面积的单价（5100～6000元/平米）。永川做为非主城区，这个房价我认为太高了。重庆市主城区比如渝中区杨家坪九龙坡区等的单价才8000元左右，如果区县单价是6000元，我宁愿买重庆主城区的房子。（重庆房产单价是算的套内面积的单价，而不是建筑面积的单价。）http://chongqing.aifang.com/dongtai/2011-05-30/101757.html。。。。盛美居单价6800元http://chongqing.aifang.com/loupan/238453.html
3，我要选高楼。可是高楼贵过低楼。有些是每一层楼加价50～100元，有些是每3层为一组价。遇到2个开发商开发的高层楼盘是两头便宜，中间贵。这2个楼盘都是超过30楼层的。。16～20楼是最高价，21～25楼和11～15楼是同一个价。26～30楼和6～10楼是同一个价。31～34楼和2～5楼是同一个价。。1楼和35顶楼是同一个价。。。哈哈，这个好玩儿！！我既要高楼又不想比别人多加价钱那么这个楼盘就是最好的选择了。。我就要个33或者34层的吧。。我蛮兴奋地看模型看沙盘，最后谈到价钱时：售楼小姐说全付98折，按揭99折。我问你们的广告上不是写着打9折吗？她说只是那开盘的3天时间而已，打折已经过了。我驳斥她说，你们的广告上明明写着打折到6月26日。她说：广告上面没有写得有打折日期。我说有，她说没有。我就不爽了。告诉她去问问上级还打折吗，如果不打9折我就不要。她答应问问。我们告辞出门，售楼小姐尾随着一路送我们到大门外面。在开发商的大门外面，红布绸广告上明明确确地写着9折促销 截至日期是6月26日。我走到广告跟前用手指指给售楼小姐看。。。她还是说促销期过了。。。我很不爽地问那么6月26日是什么意思？
这个是【金科】的楼盘。该金科为庆祝在深圳A股市场上市特别推出的让利活动.我在网上也查到了证据，期限是到6月30日：http://cq.focus.cn/news/2011-06-10/1336072.html
A股重组获批 金科全城派发5大“红利”
来源：搜狐焦点网
2011年06月10日10:43 我来说两句(0)
上月27日，经中国证监会核准，金科集团借壳ST东源重组，成功登陆A股市场。为了庆贺金科成功上市，在6月份，重庆金科地产推出了“1000套当红金科房让利”行动，全城派发5大“红利”。
“上市，为金科实现规模发展和可持续发展，增加了动力。” 金科集团副总裁李战洪说，对于企业来讲，其重要意义在于“实现了两条腿走路”，即销售市场和资本市场并进发展。
据悉，为了让更多市民分享金科多年来的发展成果、分享重庆直辖的发展宏图，重庆金科地产推出1000套当红金科房进行大幅让利，凡在2011年6月9日至20011年6月30日期间，成功认购金科房即可享5大“红利”。
其一是超值让利：成功认购即可享别墅30万/套，洋房10万/套。高层5万/套的房款总价优惠。其二是业主优惠：金科业主购买可享额外优惠1%。其三是特价红利：在6月，金科将特推部分一口价房源。其四是灵活付款：购买金科房，可享受分期付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种灵活付款方式。其五是超低首付：选择公积金贷款购金科房，最低首付2成，最高可贷80万/套。
参加此次“1000套当红金科房让利”行动的房源，包括重庆金科旗下6大楼盘：皇家码头、太阳海岸、阳光小镇、廊桥水乡、公园王府、十年城，涵盖别墅、洋房、高层等多种产品类型。
在全城分享“红利”的同时，重庆金科地产还承担起了传承重庆这座红色城市历史记忆的使命。在6月份，金科还将联手中国慈善总会（重庆分会），发起“红色建筑修缮捐款”活动。在6月9日至6月30日期间，重庆金科地产每售出1套金科房，都将捐出1000元红色修缮款，用于对重庆市的革命遗迹、红色建筑的修缮维护。
金科的房子和物业管理都是比较好的。当然了，房价和物管费也比别家来得高。他的物业管理费高层是1.5元/平方，洋房是1.7元/平方，别人的楼盘是1～1.2元/平方。
4，重庆市对于非第一套房的房产证契税是3%，第一套房的契税是1.5%。
只要在名字下有房产证，不管是哪一年买的老房新房子，不管是第二套第三套都是交3%的房产证契税。
计算方法：
建筑面积122平米X单价5000元=61万元
按揭99折：61万元X99%=60.39万元（房屋售价）
60.39万元X3%=18117元（房产证契税）
第一套房，被认定为【自住房】，自住房的契税是1.5%
第二套房，被认定为【非自住房】。非自住房的契税是3%。
http://www.cqgtfw.gov.cn/ztgz/fdcszt/201102/t20110218_164508.html
5，按揭的贷款利息是6.8%。需要收入单，银行的3个月的流水单。
在银行没有贷款的按照第一套房：能贷70%。首付30%。
在银行有贷款的第二套房：贷50%，首付50%。
第3套房，银行暂停发贷款。
http://www.yinhanglilv.net/fdlltz/5500.html
6，看了售楼小姐给我做出的预算表：
房款60.39万，按揭70%，20年，银行贷款手续费近8000元。
这个贷款费有点多。
其他的还有什么什么税什么费的钱不多，忽略不计。
7，如果我要买，则我马上需要支付：
30%的首付+房产税+银行贷款手续费
=30%X60.39万元+18117元+8000元=20万7287元
8，同学的房子正在装修，去参观了他的现场。
之前是找的私人装修的，都装修好了，不满意。又拆掉重新找装修公司重新弄过。。。花了20万了还没有弄好。。。两房两厅1卫2阳台。。。他的卧室和书房全部是铺实木地板，客厅饭厅用60X60全釉面砖（年代久了磨出来的还是釉面），走道阳台厨卫用30X30哑光耐磨防滑砖（墙面全铺），所有的房间做吊顶（石膏），客厅主卧客卧书房全部都装上空调机。去的时候，工人正在装空调机。他的空调机全部装在天花板上，叫什么【风管机】，跟普通的墙挂式差不多长宽。。他嫌墙挂式空调机凸出在墙壁上不美观。等所有的空调安装好了以后，就是安装天花板吊顶。所有的房间都是用墙纸。。。同学感言：装修房子太累人了，你得盯到工人，你得自己亲自去采购材料，还是买【样板房】好些！
9，于是我们去参观样板房。同学说，开发商的样板房使用的都是真材实料，他们不敢使用假的次的材料。你想嘛：每天那么多人看，总有内行的懂的人嘛！冒着危险戴着安全帽从脚手架下面爬上4楼（工人正在做电梯施工），看了4户样板房。装修各异。有粗旷，有温馨，有石头类，有布艺类，有电光类，有水晶玻璃类。有小户型中户型大户型。其中一个建筑面积为140平米的大户型大家都喜欢，都看上了，问了问卖价，回答说是120万。房价（实际套内面积才119平米）+装修+家具+电器，全部一起卖。。不讲价！！阿拉玛！！！装修费起码给算了30万！！
10，本来还在犹豫着买不买。。。买？怕高位站岗！不买？怕屋价还一直往上涨！买？房价在控制，一旦给控制住了就是刷刷地往下跌。不买？重庆人口城市化，农村的全部都要赶到城里来，连我老爹这个死都要死在乡下四合院的犟牛也在被追了。。。售楼小姐说：银行因为【提高准备金】，有些银行不发放购房贷款了。
11，回到家里，我鞋子一蹬，赶紧上网：网上查询的结果，本地永川区的不少银行果然是不批贷款了。连首套房都不发贷。http://www.cqzunda.com/news/html/?483.html
建设银行重庆分行：
据建设银行重庆分行个人贷款中心称，如果要在建设银行贷款，首套房贷至少三成，利率上浮10%。因为建设银行申请房贷的人比较多，资金比较紧张。建设银行工作人员建议卖房者尽量使用公积金贷款的方式搜狐网，利率优惠大。同时，如果开发商和建设银行签订了相关贷款协议，买这些开发商的项目获贷难度会减小。
工商银行重庆分行
记者向工商银行的几个区县支行进行了采访，工商银行忠县支行的相关负责人称，这取决于总行或者分行的规定，暂时没相关信息下达，但是目前房贷没有停止天龙八部，估计今后也不会停止。同是工商银行，渝中区支行已经停止办理房贷，原因是贷款的人太多，贷款有额度，指标太少。但是这种停止是有针对性的，具体情况具体分析，如果要办理房贷，需要到贷款的银行去咨询，且贷停止，不会影响已经开始贷款的人。据渝北区支行员工透露：“我们这里还没停止房贷。这个政策没有下达chinaren，但是现在放款有难度，这还需要看所在楼盘是否已和工行签约，这与楼盘息息相关。”
农业银行重庆分行
据农业银行重庆分行观音桥支行的工作人员介绍，此行目前暂未接到首套房贷停贷的通知，并且还可以按房屋评估值打7折的利率优惠，但是房贷有上限。记者同时采访了主城其他区县的农业银行支行，均称资金紧张，房贷放款较慢，但是暂时不会停贷首套房贷。
兴业银行重庆分行
记者针对部分商业银行进行了摸底。据兴业银行七星岗支行的工作人员称鹿鼎记，目前，七星岗支行已经停止首套房贷。同时，大渡口分行也证实，首套房贷已停贷。据悉，兴业银行位于主城的大部分网点已经停止首套房贷。
重庆农村商业银行
重庆农村商业银行渝中支行的业务人员表示搜狗，现在能从该行贷款的项目非常少，除了鱼洞的一处经适房外，只有九龙坡区的倾国倾城可以贷款。在政策上，本地人首套房严格按照首付三成，贷款利率上浮10%的规定执行，而且最长贷款期限只有二十年。工作人员称由于房价逐渐走高，这也是为了控制风险鹿鼎记，另外他还指出，外地户口是没有办法获得贷款的，除非通过结婚，否则只能全款买房。
光大银行重庆分行
据光大银行渝中支行的工作人员介绍，目前新房首套房贷还没停止，仍然可以贷款，但是利率上浮20%17173，二套房、三套房、二手房均已停贷。江北支行利率上浮高达50%，并且要在此行存贷款金额的一半的现金，且是一年半的定期。
招商银行重庆分行
据招商银行江北分行的工作人员介绍，个人房贷业务需根据个人信贷额度和具体楼盘项目来定。就目前来说校友录，如果开发商已和招商银行签过合约，买这个开放商开发的项目还能享受首套房贷，一般来说首套房首付三成，无利率优惠，如果开发商和招商银行没有签订相关合约，房贷较难申请。
民生银行重庆分行
据了解天龙八部，民生银行重庆分行已经于去年停止房贷，今年仅有去年少量余量贷款。目前，并无开放房贷趋势。
12，售楼小姐再打电话来跟进，问我考虑得如何了？我答：我就看看，我不买。
13，重庆市的房价，我看跌。
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经过对比，觉得重庆市主城区的房子比永川区的房子，有升值空间。于是，打电话给一个在重庆工作的朋友，约好了地点见面，吃饭。先了解了主城区的房屋出租情况：
解放碑较场口的1居室（1房1厅1卫1厨）60～70平米）租金2400～2500元/每月
江北的2居室的公寓（2房2厅1卫1厨，80～90平米）租金都在2000元/每月。
南岸区的3居室公寓（3房2厅2卫1厨 102～110平米）租金2000元/每月。
好的新公寓比如龙湖水晶郦城，3房2厅2卫1厨，120～130平米，租金3500～5000元/每月。地点在渝北区。
高端房：棕榈泉国际花园，属于洋房级别高级住宅，租金有5000～7000元，物管费2元/平米。地点在渝北区。
普通的住宅，租金都不高。
此次看房锁定的目标在地铁环线。等于新加坡的环线地铁，市区圈内。理由很简单：地点，地点，还是地点。投资房，永远是地点最重要。
1、兴茂盛世北辰
兴茂盛世北辰是由重庆房地产开发50强第10名企业——兴茂集团打造的集住宅、商业、文化产业等为一体的“宽景高层低密度社区”。
开盘时间 2011-07
入住时间 2011-12
容 积 率 3.00
绿 化 率 37.10%
户 数 总共 1400 户
物 业 费 1.20元/平方米·月
物业公司 重庆市兴茂物业管理公司
开 发 商 重庆兴茂产业发展(集团)有限公司
售楼地址 渝北冉家坝龙山街道天竺路59号(沃尔玛超市冉家坝分店附近)
兴茂盛世北辰房价 均价8700元/平方米
2、蓝溪谷地尚郡
| 开盘时间 2011-05-08 | 入住时间 2012-05-01 | | 容 积 率 3.00 | 绿 化 率 35% | | 户 数 总共 4000 户 当期 202 户 | 预售许可证 渝国土房管(2011)预字第(314)号 | | 物 业 费 1.90元/平方米·月 | 物业公司 重庆景瑞物业管理有限公司 |
| 开 发 商 重庆景康置业发展有限公司 | | 售楼地址 沙坪坝天星桥转盘往梨树湾方向800米（红槽房正街099号） | | 蓝溪谷地尚郡房价 均价9000元/平方米 |
3、华润二十四城
华润二十四城目前余少量大户房源在售，户型面积115平米左右，均价13000元/平米，成交价12000-15000元/平米。目前小户房源已全部售罄，预计今年10月将推新房源。物业类别： 住宅、商铺、写字楼
项目特色： 小户型,江景地产
建筑类别： 塔楼 高层
环线地点：杨家坪 九滨路购房圈
开盘时间： 2011-11
入住时间： 待定
容 积 率： 4.17
绿 化 率 ：50%
户 数： 总共 3400 户
物 业 费： 1.80元/平方米·月
物业公司： 华润物业管理公司
开 发 商： 华润置地（重庆）有限公司
售楼地址： 九龙坡区谢家湾正街47号
华润二十四城房价： 均价13000元/平方米
4、协信城协信城
5月29日开盘，目前在售房源为5号楼套内69-99平米高层，现在所剩房源不多，均价12000元/平米左右，现购房全款96折按揭无折扣。物业类型：普通住宅,酒店式公寓
规划面积：54000平米
建筑类别：高层,超高层
建筑面积：460000平米
装修情况：毛坯,精装修
规划户数：3000 户
开盘时间：2011-05-29
入住时间：2011-06-30
开发商： 协信集团
产权年限：50年
住宅物业费：1.80元/平米/月
住宅容积率：6.02
物业公司：重庆天骄物业管理服务有限公司
绿化率：19.49%
公寓售价：12000元/平米
5、特价房
鲁能星城为庆祝两江新区成立一周年,特以特惠价格回报全城,12街区4号房17套房源清盘特惠,套内7731-7915元/㎡.套内面积为98-106平米,物业费为1.60元/平米/月. 楼盘类型：普通住宅 花园洋房 商铺
项目位置： 渝北区 渝鲁大道777号
最低单价：7731元/㎡
价格说明：6月22日推17套特惠房源
周围交通：紧邻重庆北站、规划有3条轻轨、23条交路线
开盘时间：5街区双中庭美宅 2011年3月26日
入住时间：5街区:2012年 12街区:2011年10月31日
售楼地址：渝北区渝鲁大道777号
物 业 费：1.6元/平米/月
物业公司：深圳之平物业
开 发 商：重庆鲁能开发(集团)有限公司
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IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
