我在买房中遇到的意外情况：网上转帐失败卖家没有收到钱

lz394

山谷无回声 发表于 13-7-2011 15:56
如果买家能赢， 他就有机会继续买下这房子， 如果如各位大侠分析的OTP是有效执行了！

很好的问题， 完全 ...

按大牛们的分析选择继续执行应该是无疑问的，但买家可否要求“不继续执行”呢？

关于3），如果买家付了1%OTP费后后悔了什么房子都不想买了而故意跳票呢？卖家如何证明买家是故意跳票欺诈呢？
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回山谷：其实我的问题可以总结为：什么因素可以让法官认为尽管OTP已经执行了但双方的合同/协议仍是无效的。

good99

lz394 发表于 13-7-2011 16:01
按大牛们的分析选择继续执行应该是无疑问的，但买家可否要求“不继续执行”呢？

关于3），如果买家付了1% ...

买家无法要求不继续。最主要的是你的Option money在人家那儿，你要要回你的钱，还不如继续呢。这个就是那个小马哥的问题

买家要想不继续其实很容易，你不交表不就算了。甚至你在第14天，让律师通知对方律师停止一般也不会多大事儿吧，神经病才会刻意、甚至是恶意跳票！要知道，对方律师随时可以兑现支票，不会等到第14天，除非一开始就是空头支票，否则，你无法控制。（这里要提起楼主的对方律师，够混的，到了15天才兑现支票，一点缓冲余地都没有了）

买家一般是真诚的。谁会把1%放在虎口里然后跟老虎玩？大傻？

买卖双方是信息不对称的，只有卖主玩买家的，不可能反过来。更何况，没收的一半要归中介。要玩的人多了，就是没有买家

good99

wlcynthia 发表于 13-7-2011 10:16
我没有弃楼啊，我每天都在看。最后的结果基本出来了，我咨询的律师说这个官司可以打，但不能保证输赢，另外 ...

1%那么贵啊？两万块？
我认为你一定要投诉对方律师行。不是因为他们，你绝对不会受到这种损失。而且，你要把过去的判例一起递上去（首先搜集证据、是他们认定OTP过期的而不是屋主，屋主根本不能判断法律结果）

good99

lz394 发表于 13-7-2011 15:32
这个情况很特别，连很有法律知识的大牛们也没办法达成一致啊。

对于Ratemouse和Seanjin提供的案例1，我想 ...

5）买家起诉卖家违约，要求退还1%款项及终止执行OTP，法庭判买家胜诉

卖家违什么约？主要因为不肯继续合同。因此，如果你起诉他违约，买家胜诉，则必须继续合同。你不可能要求他退还及中止，因为那正是卖家违约的。

假设卖家已经fast hand fast leg把房子卖了（应该不可能，因为你会apply for caveat），法庭会让退还1%，不仅如此，如果你后来买方的价格超过这个、以及其他合理claim，差价卖家要支付。这是业界共识。

反过来，如果OTP执行以后，你的5%不要了，也不行。否则，卖家一年内卖房子低于这个价格的、以及其他合理claim，仍然可以要你补偿。中介都会这样讲的

lz394

good99 发表于 13-7-2011 17:22
买家无法要求不继续。最主要的是你的Option money在人家那儿，你要要回你的钱，还不如继续呢。这个就是那 ...

通常来讲，很多合同法都会规定在某些情况下，一方breach of contract，另一方可以要求弥补损失、继续合同甚至终止合同。在楼主案例中，如果我们认为买方已有效执行OTP，而卖方则因买方支票有问题而拒绝继续交易且没收1%的购房选择金，显然构成了违约。不过这种违约在新加坡合同法条文中是否严重到买方可以主张赔偿且终止合同有待探讨。

我同意买家是诚意的，至少是在交1%订金的那一刻。但尽管如此，事后反悔的也并不少见。如果OTP的有效期截止到第14天下午4点，买家刻意安排第14天下午3:59交支票也不是不可能，那么卖家兑现支票只能是第14天以后了，如果买家故意让账户余额不足，卖家就被套了。在满足终止合同的条件之前，比如掌握了买家故意欺诈的证据，只能向买家追帐，却无法没收订金终止合同，否则被告了会输，也挺冤的。这种买家刻意设计的情况虽然罕见，但小概率事件并不代表不会发生，楼主的情况不也是很罕见么。墨菲定律说的好，不好的小概率事件，有时你越不想要，它就越来。

至于对方律师，我想只要在允许的时间内，什么时候去兑现他们有权自己决定，我们怪不到人家头上吧。不清楚卖家律师是不是没按要求做？

good99

lz394 发表于 13-7-2011 20:02
通常来讲，很多合同法都会规定在某些情况下，一方breach of contract，另一方可以要求弥补损失、继续合同 ...

是的，这里OTP的合同没有违反（如楼主和85年案例，用cheque字眼），但跳票违反支票本身的合同；这个问题不严重，在现实生活中，都是及时补钱，从来没有发生过大的纠纷。[关键词屏蔽]归[关键词屏蔽]

那么卖家兑现支票只能是第14天以后了，如果买家故意让账户余额不足，卖家就被套了。

怎么被套了？其实，正常情况下，卖家只有到15天以后才会收到钱。因为律师行会先兑现、然后，最起码要到15天才会另开支票给卖家。所以，没有被套什么的

在满足终止合同的条件之前，比如掌握了买家故意欺诈的证据，只能向买家追帐，却无法没收订金终止合同，否则被告了会输，也挺冤的。

哎呀，这个太过虑了。
支票是责任、是个无条件合同；如果跳票，你可以限定(demand)他一两天内交钱、交银行本票（不要个人支票），否则可以认为买家无资金、无诚意继续。除非买家真的联系不上、即使联系不上，两天不交钱的，你就自己处置吧。我相信，在这种情况下，法庭一定会支持卖家的，即OTP理论上执行了，但买家实际未履行义务并且证实无资金无诚意实现

在现在这种情况下，楼主都不敢打官司；如果给了你两天宽限期，谁还敢打？那肯定输。

即使法官仍然判定OTP有效，那么他一定会判定支票跳票造成的后果（卖家已把房子处置给了别人之后的赔偿）。这些都是跳票的后果，即使你赢了前面，后面跳票的后果你照样输，输得更多（因为卖家要赔你多少、你都得赔回去！）
=== 后记 ===
另外一个思路是，OTP执行有效，但大家包括过去的所有法官都认为支票兑现是下一个立即需要解决的步骤。买方无意承兑，那么就是在OTP完全生效以后，有意不遵守合同。在这种情况下，是OTP执行以后、合同对双方都产生法律效力以后、买家不遵守合同。卖方有完全理由认为合同被对方中止、卖方可以自由处置、同时保留追诉4%的支票的法律问题、并保留追诉其他损失的权利（这最后的一条是业界通用的执行OTP以后买家放弃的惩罚）。在这种思路下、买家的风险无限大、不敢想象
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我可以肯定，90年前后专家们确实考虑了你的担忧、放大了、并采取措施。结果，反过来，用payment，但坏卖家不肯宽限，结果合理合法的吞掉1%、特别是在房地产价格上涨的时候。这就是你说的定理：坏人是小概率、但一定会出现！

因此，现在回归了，因为用cheque字眼的后果，无论如何不会严重

good99

lz394 发表于 13-7-2011 20:02

但尽管如此，事后反悔的也并不少见

什么叫事后反悔？交了1%之后。这种当然有，98年以后屋价下滑的时候、以及明显被砍菜头了。

这种，他不会笨到要递交表和支票的程度。除非在第14天和15天之间。


也不可能。一般，律师行会马上兑现支票（在此案中、恰恰没有这样做，对卖家也不负责、因为要到第17天才可能有支票），还没等你想好呢，已经兑现了

魅力S射

山谷无回声 发表于 13-7-2011 15:30
如果各位还要扯呢，

1)请看下面这句有语法问题吗？

按你的逻辑,因为买家的过失导致整个OTP没有完全执行.卖家是无错方,买家要为过失承担后果.
如果是买家无意跳票,而且在14天内房价跌过1%.那买家是不是也可以用OTP没有执行来否定整个交易.这种情况下,卖家也是无错方,却要蒙受选失.如果是这样,那法律不是一直在帮"坏人"吗?

我个人认为,法律上没写清楚,出现模糊时,主要是靠法官的判断和各自律师的功力.其实整个案子,非常清楚谁是受益方谁是受害方.LZ加油,一定有的打.

good99

魅力S射 发表于 13-7-2011 22:54
按你的逻辑,因为买家的过失导致整个OTP没有完全执行.卖家是无错方,买家要为过失承担后果.
如果是买家无意 ...

不错，其实反例我说了很多，说服不了一些人。

我个人认为,法律上没写清楚,出现模糊时,主要是靠法官的判断和各自律师的功力.其实整个案子,非常清楚谁是受益方谁是受害方.LZ加油,一定有的打.

当然，楼主也是被律师给吓住了，其实初级法庭花不了多少钱的。不打也算了，很多时候坏人得逞，谁让我们跟他们机会呢？

你批驳某位Y人士的打油诗被引用了，不过，反而是含沙射影地针对我。总体来说，大家对你的打油诗赞赏有加！ 以前也让我大为感动。

优士安居

魅力S射 发表于 13-7-2011 22:54
按你的逻辑,因为买家的过失导致整个OTP没有完全执行.卖家是无错方,买家要为过失承担后果.
如果是买家无意 ...

1.13新政出台后的那几天，一些买家被吓得放弃执行option。没有听到为此打官司，因为OTP期限与Option Fee是双方各自担当了自己的风险，无话可说。

支票必须是可兑现的，钞票不可是这些话，在具有契约精神的社会里，应该属于多余的话。

14天期限是买主用房价的1%的钱买来的权利，卖主也仅仅卖期限给买主到第14天下午4点。从法律角度来讲，过一分钟就是过期了，双方解约了。

大家继续吧。