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本帖最后由 qweasdzxc007 于 7-8-2012 12:29 编辑
关注新加坡房产快半年了，把房产网站翻了底朝天，看了若干套房，最近成交了一套二手公寓，与大家分享经历：
【房子情况】
属于D12区，ST MICHAEL ROAD，2009年TOP的房子，面积1400+尺，成交尺价823，顶层PENTHOUSE，上下两层，4+1，CORNER UNIT，270度通风采光，FREEHOLD，公寓设施齐全
公寓走路4分钟（290米）到ST MICHAEL 公车站，公交车1站既到达波东巴西MRT，来车频次高，有5条线路的BUS可以到达，返程亦然，从文庆MRT有5条线路的BUS可以到达ST MICHAEL 公车站
公寓走路12分钟（950米）到文庆MRT
【个人情况】
EP HOLDER，20%首付，外加ABSD 10%，以及印花税3%-5400，银行贷款80%
【买房经历】
1.买房时机还有个很重要的因素：如果碰到卖价偏低的房子，可以考虑出手！
宏观经济形势不明朗+外国人买房限制政策，让广大在新加坡做工的外国人位置尴尬不已：不能买HDB和EC，买公寓又有10% ABSD，而且房价走势不明，现在能否出手还真不好说
但是，特殊情况特殊处理，如果遇到合适的房子，是可以考虑出手的
2.买二手公寓的关键策略之一：紧盯PROPERTY GURU，耐心等待
是卖房者与买房者之间的博弈，卖房者的卖房动机很重要，要特别关注因为客观原因需要变现的房产，比如资金周转的需要
本人成交的这套房的卖方，是新加坡人，手上有两套公寓，都没还清贷款，该卖方因为刚需，需要换成LANDED PROPERTY，房屋总价300+万新币，但卖方手上的现金只能首付20%，必须贷款80%（只有首套房才能80%贷款）；于是该卖方卖掉了其中一套公寓，并且去LANDED PROPERTY下了1%定金，必须在EXERCISE OPTION 之前卖掉另外一套（银行判断能否贷款80%的标志，是贷款人手上的房子是否找到买家并与买家签了OPTION TO PURCHASE），这套就是本人买到的；卖房之所以敢在仍然持有1套公寓的情况下交定金而不担心贷款批不下来，就是对于这套房子的信心，他认为卖到133万绝对没问题
银行对这套房子的估价是145万新币
该套房子在网上挂了两周，按照150完来标的价格，两周没成交，房东有点急了，降到了133万，于是有人来看房，也有人交过支票，但没达到房东的价格；最后一周，房东有所松动，在本人交支票后的第二天，是卖方自己的EXERCISE OPTION的日子，于是本人立即前往交支票，按照823的尺价并要求中介务必房东必须接收，并最终成交；因为，当天房东如果不接收支票，只能从银行贷款60%，他需要把这套房子抵押给银行，套现来支付他要买的LANDED PROPERTY的首付，而这类贷款的年利息要到4.5%左右
3.买二手公寓的关键策略之二：一旦看准，下手要快
本人在成交此套房子之前，其实是准备买另外一套的，同样是此区域，紧临KALLANG RIVER，高层河景房，FREEHOLD，926尺，3+1（小三房，卧室较小）喊价103万，尺价1123新币，2009年TOP，到波动巴西MRT同样的快捷路线，本人跟房东磨了2个星期，就是为了让房价在99万成交（尺价1069），房东咬死要到100万才收支票，之间有人交过98万的支票，房东没有收
2周后的那天早上，本人约中介在次在那套房子谈价格，我也准备以100万交支票了，本人与媳妇还进房间详细把尺寸都详细测量了一遍，谈完后，我跟中介讲，如果房东接受99万就立即交支票，否则我回家再考虑考虑，我的想法是最后再磨磨房东。在我看房的同时，还来了一对新加坡夫妇，我没有特别注意，只是走的时候看到这队夫妻跟中介在LOBBY坐下来有说有笑
本人回家继续磨房东，心想如果下午4点不行，就按照100万交支票
下午4点，我跟中介打电话，中介没接，过了40分钟仍不给我打回来，本人心中隐隐觉得没对，担心是不是刚才看到的那对新加坡夫妻成交了
下午6点，中介打电话过来，说房子已经成交，99.5万（尺价1074），这对新加坡夫妻第一次看房，就交了支票，并要求房东到现场谈判，房东也当场接收了支票
我知道，这个问题的关键在于，中介根本没通知我有人交99.5万支票要成交的信息，理由应该是中介判断我诚意不够，如果告诉我这个价格，怕我出更高的价格把诚意的买家赶走，最后我又不成交，毕竟，对中介来说，1%的中介费，房屋总价的细微差别和最快速度成交，显然快速成交对中介更重要的多
我和我媳妇都很悔恨，因为我们都很喜欢这个房子，这个区域的房子我基本都看过了，同等条件下的公寓要到1150以上，关键是河景+高层+FREEHOLD+价格都太有吸引力了
这天后的两周，我在网上看到，这个楼盘又有房子拿出来卖，本人非常激动，赶紧电话过去，原来还是这个单位，之前交支票的新加坡夫妻，竟然以108万的价格在卖OPTION TO PURCHASE，一个单单的购房权，在两周内转手就能加价8万新币。客观的说，108的总价，尺价1166，以这个单位的属性，与该区域其他楼盘比较，可以说是相对客观，一方面很对这种炒房客很讨厌，另一方面也很佩服他们的眼光和决心。我向这个炒房客出价102万，对方咬死108不然他自己行权。后来获悉，该房子按照108万转给了新的买家，中间的差价归这个炒房客
4.买二手公寓的关键策略之三：要真诚，给卖方和中介信心
中国国内的不诚信和奸诈，让中国人普遍不信任陌生人，特别是交易对手，如中介。在新加坡，卖方和中介都在寻找最有诚意的我买家，中介会选择他认为最有诚意的买家去跟房东讨价还价。本人之前买房落空的案例，就是因为本人太过于中介施加压力，因此中介将99.5万即可成交的消息，都不通知我，因为我给中介的信心不够，中介担心我不是诚意买家而搅黄正常交易
5.尽可能的买FREEHOLD的公寓
-99年的公寓最近2年涨幅高于FREEHOLD，但是住满10年后，想要转手的难度比同等条件的FREEHOLD大不少，你想，住过10年的房子已经比较旧，99年还剩89年，买房者对他的兴趣会受影响
-银行对99年的估价也是逐年降低的，除非99年的地段很好，区域好且离地铁站近
-99年公寓ENBLOCK的成本远高于FREEHOLD（99年ENBLCOK的前提有两个，一是有开发商愿意向政府补缴将地契RENEW到99年的费用，这笔钱按照到时的市场行情来估算，非常昂贵），因此公寓房ENBLOCK的基本全是FREEHOLD，甚至有的开发商，拿的是FREEHOLD的土地，然后按照99年的地契来开发土地，今后土地RENEW的钱归开发商的后代
-99年公寓的市场价值，与地契剩余的年份和租金收益都相关，HDB到了50，60年可以由政府搬迁重建，但公寓到了50，60年，政府和开发商都是没有义务来重建的，剩下的可能性 或者 就是由开发商ENBLOCK（可能性很小） 或者 是住户集体补缴RENEW土地的钱，然后继续住 或者是99年地契完全到期后，价值清0，住户强制搬出（极端情况）
对于99年公寓到期后，如何处理，新加坡还没有专门立法，因为还没有到期的99年的公寓，以上文字仅是本人的一家之言，仅供参考
在GEYLANG有只剩下8年地契的屋子在卖，价格很低，大家可以作为一个参考之一，这种地契所剩无几的房产，在PROPERTY GURU上查的到
6.投资可以考虑GEYLANG的非红灯区，自住还是算了，那边人流大且复杂
【如果大家要在距离CBD的距离、房价之间寻找平衡点，可以考虑CITY FRINGE区域】
D12,D13,D14
也就是
Novena, Balestier, Moulmein, Toa Payoh(D12)
Potong Pasir, MacPherson(D13)
Geylang, Eunos, Paya Lebar, Kembangan(D14)
D12的价格已经涨得比较高了
D14区域
Geylang（自住不推荐）
Eunos（价格也较高了，此区域LANDED PROPERTY较多，并且多是UNIT较少的小盘，设施不太齐全）
Paya Lebar（部分小区在GEYLANG，另外价格也比较高了）
Kembangan（离MRT近的价格高，价低的离MRT一般超过800米；此区域LANDED PROPERTY较多，并且多是UNIT较少的小盘，设施不太齐全；）
D15区域
文庆和波动巴西MRT附近的房产，有个特点，基本都是FREEHOLD和999的，其中ST MICHAEL ROAD是上世纪70年代新加坡的有名公寓区，上年龄的新加坡人都知道ST MICHAEL，一是因为这边的教堂，二是因为这边是当时新加坡最早兴建公寓的区域之一
此区域的部分房子还处于价值洼地，这个区域最近两年房价起来了一些，因为新建的AIRSTREAM,ONE ST MICHAEL,BEACON HEIGHTS拉高了价格，但仍然有一些房子的房东可以接受一定程度的低价，因为房东入手的成本价低，不像有些区域，房东本来入场的成本就高，加上资金成本，卖方能够降价的幅度非常有限
此区域到市区其实也是相当方便的
【文庆/波动巴西MRT区域小区评价如下】
ST MICHAEL REGENCY(强烈推荐，无敌河景房，FREEHOLD，2009年TOP，926平方尺是最小户型，尺价有可能在1080左右成交，缺点是必须耐心等待，现在仅有大户型在卖)
AIRSTREAM(FREEHOLD,小户型多，总价低单价高，房子新，一般推荐，价格已经较高，尺价要到1300-1500)
ONE ST MICHAEL（FREEHOLD,房子新，一般推荐，紧靠大马路，价格已经较高，尺价要到1200左右）
BEACON HEIGHTS(999年，房子新，一般推荐，价格已经较高，尺价要到1180以上，因为房东入场的成本本来就较高)
CALISTA(999年，房子较新，比较推荐，各方面表现中规中矩)
RIO GARDEN(FREEHOLD,房子较新，一般推荐，因为空中泳池造成较多的户型采光受到影响，但其他方面中规中矩)
CITY REGENCY(FREEHOLD,房子较新，一般推荐，左右都是公寓，存在对视)
SUNVILE(FREEHOLD,房子一般新，不怎么推荐，房子看起来像HDB)
ELYSIA(FREEHOLD,不怎么推荐，离高速路较近)
MOONSTONE VIEW(FREEHOLD,无敌河景房，比较推荐，尺价能在1000以下成交，唯一缺点是房子旧，2000年TOP)
MOONSTONE RESIDENCE(FREEHOLD，强烈推荐，无敌河景房，尺价在1100左右，价格有一定优势，2005年TOP)
ST MICHAEL PLACE(FREEHOLD,一般推荐，房子旧，1998年TOP，价格无优势)
THE ABERDEEN(FREEHOLD,比较推荐，无敌河景房，缺憾是房子旧，1998年TOP，价格无优势)
RIVERA 38(999,2014年TOP，价格无优势，可考虑)
以上评价只是泛泛而论，每个小区都有个别的好单位
波动巴西MRT附近有几个较新的公寓，但单价都很高，比如CASA MEYA，离MRT260米，尺价要到1400以上了
【紫线郊区的看法】
如果要买郊区的，如KOVAN，盛港，万国，PUNGOL，我个人认为，一定要尽可能的离MRT近，特别是99年的，因为这部分区域新建了很多新式HDB和新的公寓，今后如果要转手卖公寓或者出租，区域内面临较大的竞争
【新加坡房市走势的看法】
美国QE3是必然的，只不过种种原因暂时拖着没有实施，QE3的美元会导致全球新一轮一定程度的通胀，会对新加坡造成一定程度的输入性通胀
中国经济继续下行，是触底反弹还是继续下行，18大在即，现在还需等待，但有一点是可以确认的，央行已经一定程度放松了银根，为了刺激经济，未来1年应该是相对宽松的
欧债危机继续不明朗，会一定程度上影响新加坡经济，但程度有限
新加坡经济继续保持健康发展，但是通胀率在往上升，为了应对通胀政府最近提升了新币汇率，但SIBOR肯定跟LIBOR紧密相关的，因此未来2年内，银行贷款利息应该继续维持低位
外来的输入性通胀+本地利息成本低+通胀率上升，市场上的钱多了，资金自然会往抗通胀的资产配置，因此本人认为，未来两年，如果不发生全球性的危机，新加坡公寓房价应该是稳步上行，跌价的概率较低
从全球房产来看，中国限购并且租售比较低，利率较高，70年产权如何解决不确定性太大；中国房产玩的是转售的差价，就是转手卖价相对于成本价上涨幅度很大，但是租金回报率较低，这就是A股跟境外股市的区别一样，A股玩的是差价，分红很少，境外股市差价没A股那么离谱，P/E没有扭曲，分红较多较稳定；现在中国限购，想玩差价的思路在一、二线城市不合适
美国商业区房产价格仍有上涨空间，租售比不错，但房产税较高，非商业区价格很便宜，但租售比不行
澳洲，租售比很不错，但利率较高，房产税也较高
新加坡，租售比基本能到4%，利率又低，房产税物业费也不高
房市跟股市一个道理，只要市场钱多了，流动性大了，即使行情一般，价格同样往上走
如果是刚需房客，考虑出手吧
如果是外国人，等待PR的时间长且有不确定性，只要等抓到有成本优势的房产，也出手吧，低价可以弥补ABSD的成本
如果是投资客，遇到好的单位也出手吧
给大家推荐一个买房的论坛，上面新加坡人较多，对主要的楼盘都进行了讨论：
forums。condosingapore。com/index。php
最后祝大家都买到称心如意的房子！
一个刚需的外籍购房客
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