外国人买二手公寓-09年TOP/823尺价/FREEHOLD/7分钟波东巴西MRT

涧霭焰

so good thread, must top
sorry for no chinese typing

qweasdzxc007

珊々 发表于 7-8-2012 09:57
楼主买的房子真的是很不错，我现在就住在附近，我觉得这边位置非常好，到哪里都很快，很方便，可是不知道为 ...

【如果大家要在距离CBD的距离、房价之间寻找平衡点，可以考虑CITY FRINGE区域】
D12,D13,D14
也就是
Novena, Balestier, Moulmein, Toa Payoh(D12)
Potong Pasir, MacPherson(D13)
Geylang, Eunos, Paya Lebar, Kembangan(D14)


D12的价格已经涨得比较高了

D14区域
Geylang（自住不推荐）
Eunos（价格也较高了，此区域LANDED PROPERTY较多，并且多是UNIT较少的小盘，设施不太齐全）
Paya Lebar（部分小区在GEYLANG，另外价格也比较高了）
Kembangan（离MRT近的价格高，价低的离MRT一般超过800米；此区域LANDED PROPERTY较多，并且多是UNIT较少的小盘，设施不太齐全；）

D15区域
文庆和波动巴西MRT附近的房产，有个特点，基本都是FREEHOLD和999的，其中ST MICHAEL ROAD是上世纪70年代新加坡的有名公寓区，上年龄的新加坡人都知道ST MICHAEL，一是因为这边的教堂，二是因为这边是当时新加坡最早兴建公寓的道路
此区域的部分房子还处于价值洼地，这个区域最近两年房价起来了一些，因为新建的AIRSTREAM,ONE ST MICHAEL,BEACON HEIGHTS拉高了价格，但仍然有一些房子的房东可以接受一定程度的低价，因为房东入手的成本价低，不像有些区域，房东本来入场的成本就高，加上资金成本，卖方能够降价的幅度非常有限

此区域到市区其实也是相当方便的

【文庆/波动巴西MRT区域小区评价如下】
ST MICHAEL REGENCY(强烈推荐，无敌河景房，FREEHOLD，2009年TOP，926平方尺是最小户型，尺价有可能在1080左右成交，缺点是必须耐心等待，现在仅有大户型在卖)
AIRSTREAM(FREEHOLD,小户型多，总价低单价高，房子新，一般推荐，价格已经较高，尺价要到1300-1500)
ONE ST MICHAEL（FREEHOLD,房子新，一般推荐，紧靠大马路，价格已经较高，尺价要到1200左右）
BEACON HEIGHTS(999年，房子新，一般推荐，价格已经较高，尺价要到1180以上，因为房东入场的成本本来就较高)
CALISTA(999年，房子较新，比较推荐，各方面表现中规中矩)
RIO GARDEN(FREEHOLD,房子较新，一般推荐，因为空中泳池造成较多的户型采光受到影响，但其他方面中规中矩)
CITY REGENCY(FREEHOLD,房子较新，一般推荐，左右都是公寓，存在对视)
SUNVILE(FREEHOLD,房子一般新，不怎么推荐，房子看起来像HDB)
ELYSIA(FREEHOLD,不怎么推荐，离高速路较近)
MOONSTONE VIEW(FREEHOLD,无敌河景房，比较推荐，尺价能在1000以下成交，唯一缺点是房子旧，2000年TOP)
MOONSTONE RESIDENCE(FREEHOLD，强烈推荐，无敌河景房，尺价在1100左右，价格有一定优势，2005年TOP)
ST MICHAEL PLACE(FREEHOLD,一般推荐，房子旧，1998年TOP，价格无优势)
THE ABERDEEN(FREEHOLD,比较推荐，无敌河景房，缺憾是房子旧，1998年TOP，价格无优势)
RIVERA 38(999,2014年TOP，价格无优势，可考虑)

以上评价只是泛泛而论，每个小区都有个别的好单位

波动巴西MRT附近有几个较新的公寓，但单价都很高，比如CASA MEYA，离MRT260米，尺价要到1400以上了

【紫线郊区的看法】
如果要买郊区的，如KOVAN，盛港，万国，PUNGOL，我个人认为，一定要尽可能的离MRT近，特别是99年的，因为这部分区域新建了很多新式HDB和新的公寓，今后如果要转手卖公寓或者出租，区域内面临较大的竞争

【新加坡房市走势的看法】
美国QE3是必然的，只不过种种原因暂时拖着没有实施，QE3的美元会导致全球新一轮一定程度的通胀，会对新加坡造成一定程度的输入性通胀
中国经济继续下行，是触底反弹还是继续下行，18大在即，现在还需等待，但有一点是可以确认的，央行已经一定程度放松了银根，为了刺激经济，未来1年应该是相对宽松的
欧债危机继续不明朗，会一定程度上影响新加坡经济，但程度有限
新加坡经济继续保持健康发展，但是通胀率在往上升，为了应对通胀政府最近提升了新币汇率，但SIBOR肯定跟LIBOR紧密相关的，因此未来2年内，银行贷款利息应该继续维持低位

外来的输入性通胀+本地利息成本低+通胀率上升，市场上的钱多了，资金自然会往抗通胀的资产配置，因此本人认为，未来两年，如果不发生全球性的危机，新加坡公寓房价应该是稳步上行，跌价的概率较低

从全球房产来看，中国限购并且租售比较低，利率较高，70年产权如何解决不确定性太大；中国房产玩的是转售的差价，就是转手卖价相对于成本价上涨幅度很大，但是租金回报率较低，这就是A股跟境外股市的区别一样，A股玩的是差价，分红很少，境外股市差价没A股那么离谱，P/E没有扭曲，分红较多较稳定；现在中国限购，想玩差价的思路在一、二线城市不合适

美国商业区房产价格仍有上涨空间，租售比不错，但房产税较高，非商业区价格很便宜，但租售比不行
澳洲，租售比很不错，但利率较高，房产税也较高
新加坡，租售比基本能到4%，利率又低，房产税物业费也不高

房市跟股市一个道理，只要市场钱多了，流动性大了，即使行情一般，价格同样往上走


如果是刚需房客，考虑出手吧
如果是外国人，等待PR的时间长且有不确定性，只要等抓到有成本优势的房产，也出手吧，低价可以弥补ABSD的成本
如果是投资客，遇到好的单位也出手吧

珊々

qweasdzxc007 发表于 7-8-2012 12:20
【如果大家要在距离CBD的距离、房价之间寻找平衡点，可以考虑CITY FRINGE区域】
D12,D13,D14
也就是

感谢楼主的分享，我就住在ST MICHAEL 这边呢，都没你了解得清楚，佩服佩服，前段时间还看了一下新的公寓，比如8 riversuits 感觉还不错，就是要等好多年，不划算，还是二手的好。

夕阳剪影

qweasdzxc007 发表于 7-8-2012 12:20
【如果大家要在距离CBD的距离、房价之间寻找平衡点，可以考虑CITY FRINGE区域】
D12,D13,D14
也就是

谢高手分享

夕阳剪影

看来楼主准备相当充分才出手的

yibei

谢谢分享，很多信息，偶要好好消化下。

yishun2009

恭喜楼主买到好房子! 看到好房子, 下手要快!

两个问题:

一, 有没有考虑到本周边的学校如何? 还是孩子将来也DP所以去哪都可以? 或者小孩报学校时, 再搬家? 是什么考量?

二, 猜测那房子离两大高速公路比较近, 尤其是CTE, 噪音如何? 平日开窗能否听到?

terrynfs

买房就要象楼主这样,顶技术贴

老鼠宝宝

恭喜楼主买到房子先～写的很具体很详细，赞一个！

想问下楼主最后的成交价多少？我看到1400，尺价823，那算下来大概1.15million，但是屋主不是开价133么？能还价怎么多啊？

银牌助教

这个要顶，世上无难事，只怕有心人。
恭喜啊。