新加坡私宅市场未来三年（2012-2015）走势预测

rockpp

谢谢分享。

男人如树

WAYNEWEI 发表于 27-8-2012 11:42
michael8330提到的几个例子，跟买房关系不大，前面第一例子算关系较大，但总的原因不是买房。而且第一例子 ...

这个说得对！见过破产的，没见过因为买房子破产的。

新加坡，香港97年都经历过房价下跌，美国目前正在经历着。有几个人是因为买房子破产的呢？

WAYNEWEI

男人如树 发表于 27-8-2012 14:57
这个说得对！见过破产的，没见过因为买房子破产的。

新加坡，香港97年都经历过房价下跌，美国目前正在经 ...

97年香港那边有过。但那种都是投机炒楼的。当时楼市火热时，很多人甚至是借钱付首付去炒楼。艺人钟镇涛就是这样。
刚需、投资、投机是不同层次的。因为房子破产的都是那种投机的。比如钟镇涛欠的是财务公司的钱：2.5亿港币。

WAYNEWEI

1996年起，钟镇涛和章小蕙开始炒房地产，这主要是B嫂的主意，她觉得只有跟买得起豪宅的人做生意，才有大钱赚。当时他们购进的豪宅有：以5550万港元买的港湾道会景阁4607及4707室，以4600万港元购入的寿山村道朗松居26号屋及车位两个，以2135万买进的红山半岛4期5座1A及车位两个，又以2888万港元买的浅水湾道1座7B及车位一个，不算其他，单这几个豪宅买价已达1.52亿港元。

    尽管钟镇涛是日进斗金的大明星，但自身资产毕竟有限，根本买不起这样的高价豪宅，于是和章小蕙以公司的名义向香港的裕泰兴财务公司借钱，以会景阁、红山半岛等5个豪宅物业作抵押，陆续向裕泰兴公司联名借了1.54亿港元，当时所订每笔贷款还款期只是数月至半年，部分年息高达24厘。

然而，从1997年底开始，香港楼市开始下滑，当初钟镇涛夫妇购买的豪宅楼价大幅缩水，以2135万港元买进的红山半岛单位，到1998年8月卖出时，售价仅1050万港元，缩水一半不止，结果当然损失惨重。1998年，借贷到期，钟镇涛夫妇根本无法偿还。于是裕泰兴没收钟镇涛及章小蕙名下5个豪宅，但楼价大跌，已经资不抵债，不能填补巨债和累积的利息。因而此后钟镇涛两人一直无法还清欠款，由于借贷利息相当高，本利至今已经达到2.5亿港元。1999年，钟镇涛与章小蕙离婚。钟镇涛开始独立还款，尽管每月摊还部分欠款，但相对天文数字的债项根本微不足道，尚不够偿还利息。而同是借款人的章小蕙却分文未还。今年6月，裕泰兴控告章小蕙，要求立即还钱，而钟镇涛则作为联名担保人，被法院裁定破产后，可以避免被迫讨。

    对此，事后钟镇涛在接受媒体采访时坦言，之所以有现在的结果，主因是近几年投资失败，理财不当所致。

夕阳剪影

问问说说 发表于 27-8-2012 16:18
我也来冒个泡：

分析， 预测， 都好， 都用功， 都够力！

你想晒就尽情地晒吧，前两年卖房的钱该炒得翻几翻了吧？不会还租着房子吧？你看你，这么成功，这么会赚，早就应该把那优质洋房买几栋下来了。

goldenstar

WAYNEWEI 发表于 27-8-2012 15:21
1996年起，钟镇涛和章小蕙开始炒房地产，这主要是B嫂的主意，她觉得只有跟买得起豪宅的人做生意，才有大钱 ...

眼下新加坡也是炒风日甚，不少升斗小民都已经把房产抵押融资再抵押再融资地买房买店买工业楼去了。偶相信本坛都有不少人这样做。

偶还认识国人把房产再融资炒股的。如果房事股市上升，当然钵满盆满。但下跌虽说不至破产，不过也是相当骇人滴。

目前新加坡的杠杆率是相当高的。而且从豪宅到shopbox，吸干面可说是从投资级到工薪层。

WAYNEWEI

问问说说 发表于 27-8-2012 16:18
我也来冒个泡：

分析， 预测， 都好， 都用功， 都够力！

既然YY没意思，你还在这里YY干啥？

lainm

我觉得楼主分析的不错，特别是人口增长上。这招他之前在COE和09-12年楼市分析上已经用过了。

但这次预测结果的主观因素太大了。12年已经过半了，私宅似乎也没涨到5%的一半（参考http://www.streetsine.com/的数据）13-14年每年8%？凭什么就能涨到8%呢？给我的感觉像是卖保险的同志经常用到的叫"projected yield"，一project就有8-9%，我每次都想问他们“你们凭什么project这么高的回报率？”如果说股市大涨带动楼市，那不是没可能，但股市大涨需要两前提，一是低通胀，二是之前股价被严重低估。就目前的各种线和基本面来看，股价并没有被低估，可能某些IT类股票还有被高估的可能。通胀率也降低不了多少，新加坡的通胀率可以说领跑亚洲，全世界又等着QE3,QE4,QE N，通胀那更低不了。股市来一波小牛市就不错了，大牛市带动房市上升8%一年，楼主你自己觉得这种可能性有多大？所以我觉得这涨幅这回报就像是先唯心的定好了，然后用数据和假设去凑出它来一样。

至于之前几位提到的中国A股，我倒觉得明年或者后年有反弹牛起来的可能。一是感觉目前市场被低估了，二是中国政府最近控制通胀效果还不错。三是中国股市大的走势似乎经常落后全球主要指数2-3年，现在欧美亚主要股票市场基本复苏了，中国还没有。

一起舞

m一下

qguan

goldenstar 发表于 27-8-2012 16:32
眼下新加坡也是炒风日甚，不少升斗小民都已经把房产抵押融资再抵押再融资地买房买店买工业楼去了。偶相信 ...

买房也好，炒股也好，千万别借钱去做（买房别借钱去首付）

再融资，再抵押都是借钱去炒，这个我认为过分了。