外国买家在目前房市下投资之我见

小瓶瓶 · 发表于 6-9-2012 13:15:30|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 21-9-2012 19:22 编辑

问：
外国买家到底该怎样面对额外10%买方税

答：
首先，1-2年内TOP的不可能是新开盘项目，都是转售的，只要法律上过户，外国人额外10%的买方税是一定要的。

其次，发展商打出来的10---20%的折扣，吸引外国买家，无非羊毛出在羊身上，价格定高15%，给你个折扣，不就那样，

关于目前外国人投资的提醒：
鉴于目前SSD第一年到第四年16，12，8，4%递减的规定，和外国买家额外10%的税费的条例，确定了目前外国买家最合适的投资物业还是从开发商手里买，因为一般开发商在开盘初起都是会以低价造市，有定价权因此可以给与所谓10%的税费抵扣----目前已经很少开发商给税费回扣，因为政府有出条例不允许开发商这样做，因此大家看新盘的时候，一定要问清楚。然而也正因为这样，开发商定价相对实在了一些，如果在VVIP阶段抢到最低折扣，比起后面买的也相当于抵扣些税费了。

跟开发商买的好处是，基本作为外国人的你买到的价格和本地人的没有区别或区别很小。起点一样，将来卖的时候也不会因起初就买贵了而必须高价卖。而且等到TOP 已经过去至少3年，拿钥匙以后1年左右卖出套利所缴付的税已经不多了。

但是每个开发商做法不一样，折扣也不一样，最重要是定价不一样！再加上每个楼盘特点，卖家和租客定位不同，户型不同，设计理念不同，这些是无论哪国人都必须仔细比较的内容，加在一起足以让不熟悉本地市场的外国买家摸不清方向。一进示范单位被洗脑的全部都是卖花赞花香的推销，不大能看见楼盘的缺陷和隐藏的风险。要记住，任何一个领域的好的从业人员永远更精于应付自己的客户，比客户更了解他们的需要和考量，所以常常让你无法抵挡。

其次，跟开发商买房资金压在里面耗3年，这种的投资就是投资总价升值，TOP 第一年套利可达10%或10万以上为目标的投资策略，而忽略头几年完全没有租金回报，相当于较长期的定期存，款只不过回报要看你的眼光和对市场的把握。基本上未来4年内，大市持续目前环境，以及继续温和上涨的可能性个人认为还是高于大市整体下跌20%以上的可能性；而一般公寓TOP时的增值基本在10%---30%之间，牛市的时候翻倍。即使TOP时整个房地产市场已经全面下跌20%（就如次贷风波时），新公寓落成的增值已经可以基本抵消下跌的跌幅，而且由于：你的房子被SSD政策的变相锁定不能卖，不单你的，近1年多来成交的房子都是这样，造成市面供应量并不会大增，因此个人觉得还是算安全的。风险评估则取决于您觉得次贷风暴级别的金融海啸这几年会否再次登陆？以及自己的持守能力。

除了跟开发商买，就是淘市面上的潜力房，价格低于市价5—10%的，可以变相抵消你的税费，这种房子好处是可以尽快出租赚取回报，同时享受较稳健的增值，风暴来临，租金支撑，最坏的打算就算无盈利也可以cover贷款（另一个鞋盒公寓帖中已经算好）。但是淘这类房子没有足够功力，足够的资源，没有几年的经验是难以做到的。

总的来说，我一直主张不熟悉市场没有经验的买家要找能够真正帮助你保护你利益的，对房产很有经验和眼光的朋友和中介来帮你把关。除非非常铁的朋友会为你的资产尽心尽力，否则朋友有时候不如跟你利益共通的专业人士。再说私宅市场买方佣金根本不需要买方付中介费，特别面对开发商，或者强势的卖方中介，最好找你自己的可靠中介带你看房帮你过滤帮你对付。这就是其实市面上的一些买家，宁愿付给自己的中介0.25%的佣金而让对方真正与自己利益绑定，毕竟他能为你省下的是大头的钱。这种也是基于对彼此一定程度的了解和信任
作为中介，不遗余力的服务一个买家是不容易的，对待不诚意的买家他们也不会投资时间精力，因为服务你对于中介来说也是一种投资和押宝，特别是有本事的中介。人家带你看了N久房子最后你跟别的中介成交这种事经常发生，所以许多利害的中介除非生意难做不然不会在利益没有绑定情况下傻傻一直serve买家的。