悉尼买房投资记（全过程）

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大刚需 发表于 6-4-2013 13:49
那么房价万一跌了，银行还追讨不追讨‘超贷’的部分？

不会追讨，因为银行批的贷款是30年。只要你不在房价下跌的时候找银行评估转贷。

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莫名的思念 发表于 6-4-2013 13:54
。。。。LZ很冒险，专门赌房价升？

其实也不冒险。房价不升，租金可以付所有费用，不用担心。其实投资哪个地方的房产都是赌房子升的，就是升多少的问题。悉尼的房价这么多年的趋势是很稳的升，没有香港的大起大落。不会短时间赚，也不会短时间赔。而且不用操心，所以我才这么选择的。

cai1213

喜欢地产 发表于 6-4-2013 14:04
其实也不冒险。房价不升，租金可以付所有费用，不用担心。其实投资哪个地方的房产都是赌房子升的，就是升 ...

仔细算了一下，其实不是很划算，因为

1）就算悉尼的房价长期来讲有升值的潜力，但是房贷的利息太高了，每月的租金才刚刚够还利息而已。
2）扣除物业费，管理费等，实际的租金回报率才3.5%，跟新加坡HDB是不能比的，和公寓差不多，但是贷款的利息比新加坡高多了。
3）在新加坡，如果买一套公寓的话，基本上租金肯定不止还利息的，甚至可以有很大一部分里还本金，这样以后卖掉了，欠银行的钱肯定会少点，而且新加坡的公寓升值潜力也不错。
4）虽然楼主的想法是对的，投资哪里的房子都是赌它升，但是还要考虑投资成本，利息高，租金回报率却跟新加坡差不多。仔细算来，还不如去买马来西亚或者泰国的房子，至少利息没那么高。

理解楼主是想以少量的钱投资房子，保持正现金流，但是综合来讲，如果是我的话，就不会买，15W澳币的首付，大可以买马来的别墅了，而且近，好管理。

金三胖

不了解悉尼的房产市场，只是善意的提醒一下，有些国家的房产升值没有预期的那么快
原因包括：1. 成熟完善的租房市场，法律倾向保护租客，比如有些欧洲国家的房产自己率不到50%。换句话说，一半的人口租房住
2. 较低的通货膨胀，人们不会因为害怕手里的钱贬值而涌入房产市场
3. 城乡差别极小，相比城市，很多人更喜欢住在城市周边的乡下。所以城市中心的房产升值并不快
4. 最后就是观念问题了

lainm

一路看下来，感觉土澳的银行太坏了。银行只要70%的贷款，就能换来30年每年5%稳定的回报。就算房价跌一些，银行也早就回本了。
投资者呢？这30%的资金放里面30年没有利息、收不到租金回报不说，房价就算升了，如果本地人不买，那就等于套里面了；如果跌了那更冤。

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lainm 发表于 6-4-2013 14:44
一路看下来，感觉土澳的银行太坏了。银行只要70%的贷款，就能换来30年每年5%稳定的回报。就算房价跌一些， ...

当地人买不买房，是供需决定的。最近那边的朋友说，房子放在市场上14天肯定没了，很火的。银行确实很黑，利息确实高。。。。但是当地人存款利率也有4－5%。新加坡存款利率很低。

lainm

喜欢地产 发表于 6-4-2013 14:55
当地人买不买房，是供需决定的。最近那边的朋友说，房子放在市场上14天肯定没了，很火的。银行确实很黑， ...

我知道澳洲存款利率高。但正因为如此，贷款利率更高。总之好处全给银行占了，买房的人回报有限风险却很高。

ZRHEIHEI

挺悬的

1澳洲政府打压外国炒楼客的绝活就是限制出售。要求只能卖给本地人。不妨想象一下如果这个政策在坡县实行会怎样？ 我还木想透

2另外 只还利息不还本金每月贴12块加15万首期 硬等升值 不太踏实
3 转售成本和税收如何？
4 既然保证五年收益 为什么还收去 letting 费三回一年。 有空置情况吗？
5 即便批出去三十年 房价跌出贷款额度 银行一定会要追加'首付' 不然银行负担负资产了 肯定不干

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ZRHEIHEI 发表于 6-4-2013 15:21
挺悬的

1澳洲政府打压外国炒楼客的绝活就是限制出售。要求只能卖给本地人。不妨想象一下如果这个政策在坡 ...

说真的，以后只能卖给本地人，不能卖给外国人这一点也不担心。毕竟是本地市场比较大，供需差异太大。澳洲地产是稳中有升，不像有的地方大起大落，这一点比较好。

投资后将来租金还会往上走，空置率比较低，因为是租金承保了，不用太关心空置率的事。

就是看房价怎么涨，涨多少。对于有地的房子，不会跌多少的，除非经济崩了。。。考量不少国家，这个算是比较稳的，省心的。

ZRHEIHEI

喜欢地产 发表于 6-4-2013 15:37
说真的，以后只能卖给本地人，不能卖给外国人这一点也不担心。毕竟是本地市场比较大，供需差异太大。澳洲 ...

墨尔本大学区附近的房子怎样了？


我以前公司的hr director，墨尔本学院区 十万一套 陆续买了十来套 租给学生 委托经纪管理。 据说都是小单位， 一个月 千多块毛租金收入 很滋润。 现在不知道如何了