聊聊 REITS

ZRHEIHEI · 发表于 3-8-2015 09:19:18|来自：新加坡

teamaker 发表于 2-8-2015 08:30
这是 SABANA 的一些数据：
市场价： 0.825
每股资产：1.06 （投资人可以77%的价格购买工业资产）

SABANA 的payout ratio 是133%。是否可以说基金是在割肉发股息呢？

ZRHEIHEI · 发表于 3-8-2015 09:19:46|来自：新加坡

老鼠爱小米发表于 1-8-2015 15:14
小黑哥最近赚钱很激进，很积极，满血复活的状态。

恩有点急了！

tuosum · 发表于 3-8-2015 17:03:35|来自：新加坡

ZRHEIHEI 发表于 3-8-2015 09:19
SABANA 的payout ratio 是133%。是否可以说基金是在割肉发股息呢？

对啊，好多reits都是大于100%的

teamaker · 发表于 3-8-2015 21:25:42|来自：新加坡

ZRHEIHEI 发表于 3-8-2015 09:19
SABANA 的payout ratio 是133%。是否可以说基金是在割肉发股息呢？

并不觉得REITS 在割肉来维持红利。这里是他们的解释：

Distribution adjustments were 34.8% higher in 2Q 2015 mainly due to higher non‐tax deductible effects on net change in fair value of financial derivatives （较多税务抵扣） and lower non‐tax chargeable effects on the lower straight‐lining adjustments on rental income for tenants of multi‐tenanted properties given rent‐free period in 2Q 2015 over 2Q 2014. （较少税务支出）

较高的可能性是在税务方面省了不少钱。这部分算作营业外收入，也计入分红。所以PAYOUT RATIO 超过了100%。

teamaker · 发表于 8-8-2015 16:49:31|来自：新加坡

ZRHEIHEI 发表于 3-8-2015 09:19
SABANA 的payout ratio 是133%。是否可以说基金是在割肉发股息呢？

对PAYOUT RATIO RATIO 大于 100% 再做补充。

这几天在看REITS的财报。对REITS的分红方式有了些新的认识。这里做一学习总结。

从REITS的利润表上上看。收入类大体包括租金收入及其他收入。

支出则包括管理运营的开销, 贷款的利息开销,税收, REIT管理人（公司）的开销以及信托管理人的开销等等。值得提醒的是, REITS MANAGER 和 TRUSTEE 的回报是通过发行新的REITS单元来实现的。

这就引起两个现象：

1. 实际分红现金数会大余利润数。因为 MANAGER 和 TRUSTEE 不收取现金。所以很多REITS 的PAYOUT RATIO 都大于100%. 当然, 其他原因还有, 如固定资产折旧的调整, 地契摊销的补回等.
2. 由此, 另一问题浮现出来。现在REITS所提供的根据分红现金年化后，除以一个市场交易价所获得的年回报是不准确的。因为，付给MANAGER 和 TRUSTEE 的回报通过增发新股来实现了。这就意味这从现有投资人的每股资产中，挖出一块给这些管理者。而这部分资产的损失并没有在REITS 宣传的年回报中体现出来。

所以, 在以回报率购买REITS时，需要对给出的高回报有有一调整的预期。具体需要下调多少，要算一下同期发行的新股的数量。另外，在收到红利后，也需要及时将其中一部分，按新发行的股数，买回一定的基金数，以保持起初投资时所持有的资产净值。

由此，从宏观角度上看，假设我们面对的是一个无通胀的社会，而REITS公司在上市后，没有收购新的资产。就按照现在的资产收租，高比例发红利，则REITS 的每股资产的价值是持续下跌的。其原因是由于 MANAGER 和 TRUSTEE 一直再以发新股的方式从原有股东分享每股资产价值。