关于2014年房市的一些看法（更新：政策详解）

keeprain · 发表于 28-1-2014 17:45:32|来自：新加坡

本帖最后由 keeprain 于 29-1-2014 17:50 编辑

更新:  没想到帖子发出后，得到这么多人包括很多本版牛人的关注，在此一并谢过。很多人都觉得政策对房市影响很大，深有同感。遂有此更新。

关于政策（详解）

新加坡政府从老李到小李，在2011年大选前一向是很强势的，所谓的精英治国；只要他们认为对的，就会先去做，然后再告知民众，他们认为民意是可以引导的；老李显然有这样的资本。本人觉得新加坡能发展到现在这个程度，这个制度是非常成功的。

2011年大选是个分水岭，让PAP真正感觉到了时代变了，执政不再是理所当然的事，人口白皮书风波更是闹翻了天，最后以2030年人口目标由2020年后再来定妥协收场。

说了这么多，想说的是现在的政府不是想干什么就干什么，政府肯定会越来越弱势，越来越要取悦于选民，因为对他们最重要的是“选票，选票，选票”。这是跟中国政府最根本的区别，很多人把新加坡政府和中国政府混为一谈，我觉得是不符合实际的。

那么选民到底要啥，他们要： 1减少外来人口 2公民优先 3房屋负担得起 4买的组屋逐年升值，至少BTO不能亏钱 5我们不比你政府笨，别。。。。。

再来看跟房市有关的政策
人口政策会相对稳定

人口白皮书出台的目的是因为政府吃了前几年人口政策变化太大的亏而出台的长远，透明的人口政策，结果遭到全民痛批，所以这次白皮书好不容易混过去了，未来人口政策肯定不敢乱动，会相对稳定；2020年600万更是一条红线，不可能逾越。如果政府这样还看不到民意，政治敏感度这么低，2021年就可能下台。所以人口政策最多微调，期望大量增加人口是不现实的。

贷款有关的金融政策，14/15年调整的可能性不大。

经过了这么久的低利率环境，泡沫肯定是有的，问题是多大。有经济学家说新加坡有泡沫，有崩溃的危险，肯定夸张了，但不可能完全空穴来风。金融市场最重要的是信心，就算你没大问题，如果大家认为你有问题，纷纷撤资，就真的有问题了。所以政府对放宽金融政策会有所顾忌,会相当小心。

交易有关的政策

包括SSD, ABSD等，这是唯一有调整空间的。

SSD:  卖方印花税。
受影响的是从2011年1月后买的公寓，大概70000-80000套。一旦调整，就如堰赛湖开洪放水会加速公寓的跌势。

ABSD :额外印花税　
如果要调整，会逐步调，首先会调整公民的７％ABSD. 短时间可能会止跌，但以现在的租金回报，环境以及对升息的预期，未必会有很多人愿意入场。就象当时推出７％ABSD时一样，市场并没有下跌，经过一段观察期后，继续上涨，下跌时会是同样的情形。市场的止跌同样需要逐步累积正能量，有个过程。从时间上讲，逐步取消这些限制需要时间，就算2014开始取消这些限制，2014年止跌可能性也几乎为零。

结论：　
政府，民众要的是相对稳定的市场。长期来看是上升的，短期因为涨幅太大，无论是政府还是民众对合理的回调应该是希望看到的。BTO 跟resale market  还有足够的空间，如果resale 跌，BTO相信也会跟着调整。

如果组屋跌幅较大（>10%）组屋政策可能会有调整，比如让买BTO的有更多时间去卖原有组屋（可以明的调整，也可以暗的，比如批准所有卖组屋延迟的申请）让跌幅放缓，　把跌的时间拉长几年，每年跌５％－１０％，跌到一定时候，自然有人进场，价格稳定下来。政府就可以对卖屋者说，你看我没逼你卖；对买屋者说，你看我把房价降了下来，affordable now.
根据公民优先原则，PR的所有政策只有可能收紧，不可能放松。

公寓政策调整可能性不大，一是因为公寓跌幅可能没组屋大，从2009到现在涨了50-60%，跌个10-15%应该能接受。二是因为对现有公寓的政策已经较松（相对组屋）。如果要调整，只会逐步调SSD  和ABSD。其中SSD会加速公寓的跌势而ABSD首先会调整公民的７％，即使调整，短期内（2014/2015）不会改变下跌的趋势。

关于未来房产，一直有些想法，现在整理一下跟大家分享。欢迎大家指正。
我觉得结论不是最重要的，重要的是我们怎么综合各种因素，得出自己的结论。
1．       关于利率

2014年预测：    FED 加息可能性不大，但房贷利率上升 0.3%左右。

FED 把加息条件定为失业率6.5% （现在6.7%）,通货膨胀2% (现为1%)，失业率估计4Q2014会低于6.5%,通货膨胀则可能2015/2016才可能超过2%。所以2014年加息可能性不大，2015则不确定。还有一个不确定因素是FED 老板换人，联储主席个人色彩对政策影响明显。

QE 会逐步减少，减为零后才考虑升息，美国国债回报慢慢升高，带动房贷利率缓慢上升

对房市影响：  中性偏负

虽然2014加息可能性不大，但资金成本缓慢上升，加息是迟早的事（2015/16???）。现在这么低的利率不可能是常态，每增加1%，贷100万每个月就增加差不多1000元贷款。房贷期长达20-30年，对加息的预期房市股市总是提前反映至少半年到一年。从最近越来越多人选择固定利率来看，大家的预期就是利率在这几年会增加。

2．关于房租

   2014年预测：官方统计下跌5-10% ，但由于统计数据的扭曲，对同一房子，会比2013跌超过10%

   2014到2016 完工的房子分别是50000， 49700，73600，而每年的需求是29000套 (根据到2020年达到6百万人口，每年新增86000），空置率在2015/16会超过10%（现在是6.2%）。当然空置率是动态的，一旦房租降到一定程度，需求也会增加。比如原来合租的，因为房租便宜的，就单独租，这就是市场的自我调节功能。这样房租得降到足够低才行，低 10%-20%可能吸引力不够。

      说到统计数据的扭曲，我是从报纸看到有房产经纪讲到的，由于大量新屋上市出租，占当时租房市场（新的租约）的比例很高，而新房租金相对较高，扭曲了统计数据。

对房市影响：  负面

   影响最大的是郊区公寓，中央区的有钱人不会太在乎房租，对他们而言，公寓只是他们资产配置的一部分。郊区公寓很多是靠房租作为收入的一部  分，很在乎回报。很难想像一个月入 1万的中产会让价值150万的房子空半年，一年。回报下降，自然会影响房价。

3.       关于HDB

      2014年预测：跌 10%

      3irdworld同学提出了“刚抛”的概念，我觉得对我们的讨论很有帮助。刚抛最多的是老人死后必须卖屋的。2012 年18000人死亡，70% 住组屋。按每两人卖一屋（子女一般这时已不住在一起），所以大概是18000*70%/2=6300套，加上6000套老马讲的因为BTO而抛的，总共 12300刚抛，已接近2013一年的成交量（18100）。很多聪明人看到2014-2016年要跌，会提前出手卖，可能会加剧市场的波动。

5．关于心态

      股市圣经“趋势为王”，趋势一旦确立，就有自我实现功能。涨的时候，看到那谁谁谁的房子每月涨一万，赚钱效应让大家眼红而奋不顾身跳入。跌的时候，看到那谁谁谁的房子每月跌一万，等的越久越便宜，自然没人敢入场。涨就涨过头，跌就跌过头。
如果公寓1Q1 4再跌，基本上跌的趋势就可以确立。现在看来是大概率事件。

6．关于公寓

   2014年预测：跌 5-8%  , 郊区领跌（8-10%）

   原因：
a.       利率处于历史地位，对房市有支持。
b.       贷款利率慢慢上升，今年下半年开始大家又要开始猜测加息时间。
c.       经济不好也不坏，对房市影响中性。
d.       好些房地产商前几年获利丰厚，持有能力强，但有些新进的公司，状况不清。
e.       大量新房入市，房租下跌，回报率低
f.       连续半年成交量极度萎缩，一般地量先行，过6-9月后价格就会跟随。这跟人的心理有关。地量意味着买卖双方对价格看法不一致，人一般不愿意承认跌的现实。需要一定时间意识到不利的现实
g.       组屋下跌，对公寓的比价效应。以前同地点公寓大概是hdb 的1.5倍，现在是2倍左右。虽然两个市场不同，但他们的租金市场是相通的，同地点两者租金差别应该不会超过50%。特别是郊区市场，跟组屋市场联系更密切。
h.          心态转跌，趋势的自我实现功能