买房用多少年还贷比较好？

漫风

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>fanglinsg</i>在2006-11-17 18:10:00的发言：</b><br/><p></p><p>嗨, 跟帅哥争辩这个房贷公式对不对很没有意思, 也没有空闲再理会了. 虽然我是很清楚如果没有加时间单位的指数(time bar)就肯定错了. 不如有空时漫风找紫藤MM讨教一下就很清楚了. 她是已经学完了该毕业找工作了吧. 或许她缺乏实际经验, 但是财经金融方面的书面理论她应该是很强的啦!</p><p>每个家庭的理财计划都各不相同, 每个人的心理素质不同对投资理财方案的考量也是会不同的. 楼主还得自己在网下找多几个银行专家咨询 才能够确定自己的可行计划吧!</p></div><p>呵呵，fang姐，财经投资俺10多年前在大学的时候就早学过了，好像应该不需要找谁补习了。 [em04][em04] </p><p>既然fang姐这么坚持，就给你几个网址去自己验证一下吧。 </p><p>澳洲的： </p><p><a href="http://money.ninemsn.com.au/property/tools/principal-and-interest-calculator.aspx">http://money.ninemsn.com.au/property/tools/principal-and-interest-calculator.aspx</a>
        </p><p>中国的： </p><p><a href="http://real.gshouse.com.cn/tools/default.asp?s=S">http://real.gshouse.com.cn/tools/default.asp?s=S</a>
        </p><p>新加坡的汇丰的 </p><p><a href="http://www.banking.hsbc.com.sg/script/regional/launched/homeloan2/calculate.asp?wtfrom=enquiry">http://www.banking.hsbc.com.sg/script/regional/launched/homeloan2/calculate.asp?wtfrom=enquiry</a>
        </p><p>fang姐，回头给你找点书去好好读读吧，不能靠几个术语名词和一些模糊的概念来指导别人，虽然是出于热心。 </p>[em04]

fanglinsg

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>漫风</i>在2006-11-17 19:03:00的发言：</b><br/><p>呵呵，fang姐，财经投资俺10多年前在大学的时候就早学过了，好像应该不需要找谁补习了。 [em04][em04] </p><p>既然fang姐这么坚持，就给你几个网址去自己验证一下吧。 </p><p>澳洲的： </p><p><a href="http://money.ninemsn.com.au/property/tools/principal-and-interest-calculator.aspx">http://money.ninemsn.com.au/property/tools/principal-and-interest-calculator.aspx</a><br/>&nbsp;</p><p>中国的： </p><p><a href="http://real.gshouse.com.cn/tools/default.asp?s=S">http://real.gshouse.com.cn/tools/default.asp?s=S</a><br/>&nbsp;</p><p>新加坡的汇丰的 </p><p><a href="http://www.banking.hsbc.com.sg/script/regional/launched/homeloan2/calculate.asp?wtfrom=enquiry">http://www.banking.hsbc.com.sg/script/regional/launched/homeloan2/calculate.asp?wtfrom=enquiry</a><br/>&nbsp;</p><p>fang姐，回头给你找点书去好好读读吧，不能靠几个术语名词和一些模糊的概念来指导别人，虽然是出于热心。 </p>[em04]</div><p>真是越看越糊涂了. 我觉得漫风你拿这些网站的现成房贷计算框架出来套用并没有说清楚你的房贷单息概念是靠得住的.&nbsp; </p><p>我的很简单的问题相信漫风学长一定能够回答吧: 如果按你所讲的, 长期的房屋贷款不是以复利计息的, 短期的银行存款倒是以复利计息, 那银行赚取的差价如何平衡? 可不是要亏大本了?! 明摆着银行要为存款复利计息付出给我们太高的利息,&nbsp; 而收回的房贷单息赚太少太不合算了!?</p><p>本人是没有学过任何大学财经课程的, 也无意做什么指导工作, 只是来谈一些个人的实际操作经验和教训. 如果不是受某位可怜无助的女士诉苦影响, 我还真没有意思要花时间上来回复这个帖子呢. 自己有多余的时间看看外汇盘局多好啊.....</p><p>我也不懂什么高深的财经理论和经济术语, 也不太会分析世界经济的乱象对我有什么切身利益. 我只会用自己的思路来简单的判定银行几时可能加息而直接影响到我的钱袋. 需要早做准备.&nbsp; 其中很直观的风向指标就是我所讲的报纸几乎每天都登的银行同业拆息率.&nbsp; 我甚至用这个拆息率作为理由与某A银行经理申诉他的银行现在所涨的利率与别间B银行或C银行相比已经相差到太离谱了,&nbsp; 在同样的借贷成本基础上A银行的圈羊再杀行为简直在是谋取暴利了. 最后我在A银行拿到比B和C银行更好的利率. 虽然说 "会吵的小孩有糖吃", 但如果我不搞清楚银行是如何赚钱的, 只是无理取闹而跟A银行经理瞎嚷嚷, 显然我不可能拿到免费的重组新定息配套的.</p><p>我提出的注意观察拆息率风向标, 是因为我自己在用, 觉得简单明了很不错, 所以才介绍给一般有房贷负担的人做参考. 当然对于学了十几年财经书的漫风显然是不适用了. </p>

[此贴子已经被作者于2006-11-17 23:00:17编辑过]

midmac

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>DIYer</i>在2006-11-17 20:57:00的发言：</b><br/><p><font size="3">我不知道你所说的“CPF允许投资的基金多数表现不超过CPF的2.5%”的信息来源，我用Fundsupermart的数据做了一个简单统计：</font></p><p><font size="3">投资期为10年，共有25个基金，仅3个不超过CPF的2.5%，</font></p><p><font size="3">投资期为5年，共有125个基金，有24不超过CPF的2.5%，这24个其中有16个是投资科技股的基金，泡沫经济的产物。</font></p><p><font size="3"></font></p><p></p><p><font size="3">至于那些表现好的基金又不许用cpf投资，你是不是指新兴市场债券基金和部分全球债券基金，那是因为他们投资了部分评级很低或没有评级的债券。</font></p></div><p>印象中前一段新闻媒介中讲多数基金表现不超过cpf的回报。也许是考虑了5%手续费？用cpf投资基金是否必须通过那三间本地银行？通过fundsupermart是不是可以？</p><font size="3"><div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>DIYer</i>在2006-11-17 20:57:00的发言：</b><br/><p><font size="3"></font></p><p></p><p><font size="3">至于那些表现好的基金又不许用cpf投资，你是不是指新兴市场债券基金和部分全球债券基金，那是因为他们投资了部分评级很低或没有评级的债券。</font></p></div>似乎不全是债券基金。等我有空时找点数据再来请教。</font>

狮城老茶馆

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>狮城老茶馆</i>在2006-11-17 16:22:00的发言：</b><br/><p>谢谢大家的热心帮助，等有时间再来总结和交流一下心得和经验。</p><p>漫风，我已经按30年的做好计划。等以后详细说。</p></div><p>再次谢谢大家的热心帮助。我在前面的帖子中已经提到，我已经做好计划，也就是说，已经和银行欠好一个贷款计划了。</p><p>简单说，这个计划现在是按照30年付款，第一年利息2.5%左右（等于CHR，CPF的Home Loan利率），第二年3.5%左右，第三年及以后4%左右。如果将来有浮动，那么浮动的依据就是CHR涨多少，利率就涨多少。银行经理说，如果世界银行的利率不涨到7%，那么CHR将保持不变。</p><p>开始的时候我不想要30年，因为和大家一样觉得太长，但是银行经理说，开始不要背负太大的还贷压力，等有现金了再去填入。这就涉及到我拿的这个贷款计划的第二个特点－－－缩短贷款年限随时都可以，不需要交手续费；反之，如果要延长年限，就会比较麻烦，所以银行经理建议不如先拿长的年限，等有足够现金了再填入。另外，这个计划中，如果要重新组织一个新计划（所谓配套），也可以随时进行，但这里会涉及到，新计划第一年会给你什么利率，另外这样用新计划也要交手续费，好像是500多元。</p><p>另外我的租房中介最初给我做的35年还贷计划，在数据上和漫风计算的基本一致，他当时的意见也是让我开始的时候不要负担太多的还贷压力，但是他没有具体给我指定银行经理，对于他后来介绍的两个银行经理，在我提出要自己找之后，也并不坚持要求我用他介绍的。所以总的来说到目前为止还算基本顺利。</p><p>大家的讨论另外涉及到一些比较深一些的理财知识，我需要时间去理解，也愿意继续和大家学习交流。</p><p>再次感谢。</p><p></p><p></p>

future2003

是不是POSB新推出的贷款计划，能不能再详细些介绍一下。

midmac

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>狮城老茶馆</i>在2006-11-18 10:43:00的发言：</b><br/><p>简单说，这个计划现在是按照30年付款，第一年利息2.5%左右（等于CHR，CPF的Home Loan利率），第二年3.5%左右，第三年及以后4%左右。如果将来有浮动，那么浮动的依据就是CHR涨多少，利率就涨多少。银行经理说，如果世界银行的利率不涨到7%，那么CHR将保持不变。</p></div><p>你的这个计划听起来还真得不错。第一年的利率低，缩短贷款期灵活。不过有一点想提醒你：你的贷款利率的浮动将跟随CHR时写明在贷款合同中还是经办人嘴上讲的。从报章媒体得知很多金融产品纠纷产生于经办人嘴上讲的与纸上写得不一致。从实际经验上看，CHR维持2.6已经好几年了，而商业房贷变动频繁，好像没听说哪家的没涨过。</p><p>要是真如你所说，这家银行还是值得向买房的网友推荐地。你就当第一个吃螃蟹的吧。</p>

fanglinsg

<p>今天早报新闻，印证了我的思路是对的：拆息率确实是一个很重要的指标。值得大家注意。</p><p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<font size="5"><strong>星展银行推出新的房屋贷款配套，利率与公积金储蓄利率挂钩</strong></font></p><p>星展银行(DBS)推出新的房屋贷款配套，利率与公积金储蓄利率挂钩。这将能增加贷款配套的透明度，贷款者可清楚知道贷款利率的计算。 </p><p>　　<strong>目前，市面上的房屋贷款利率都跟现行利率(board rate)挂钩，有些银行也把它与所谓的抵押利率或优惠房屋贷款利率挂钩，这些利率以不同的名堂出现，它们基本上跟着拆息率波动，当银行认为有必要调整时便会调整。 </strong></p><p>　　把房屋贷款利率跟公积金储蓄利率挂钩，是本地的首创。星展银行的POSB Home Ideal，适用于政府组屋贷款和私人房屋贷款，唯一条件是贷款不得超过50万元，首次购屋者在第一年可以享有优惠利率。 </p><p>　　贷款额不超过屋价的80％，第一年的利率比公积金储蓄利率高0.25个百分点，第二年高1个百分点，第三年及以上是公积金储蓄利率加1.5个百分点。 </p><p>　　至于贷款额超过80％的第一年的利率比公积金储蓄利率高1.25个百分点，第二年高2个百分点，第三年及以上是公积金储蓄利率加2.5个百分点。</p>

漫风

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>狮城老茶馆</i>在2006-11-18 10:43:00的发言：</b><br/><p>简单说，这个计划现在是按照30年付款，第一年利息2.5%左右（等于CHR，CPF的Home Loan利率），第二年3.5%左右，第三年及以后4%左右。如果将来有浮动，那么浮动的依据就是CHR涨多少，利率就涨多少。银行经理说，如果世界银行的利率不涨到7%，那么CHR将保持不变。</p></div><p>DBS还有一个配套是头三年，贷款40％&nbsp; 按0.98％计息，60％按市场浮动利息。差出多相当于头三年在3％左右。不过最低贷款额好像是要250K。还来得及没详细了解呢</p>

漫风

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>fanglinsg</i>在2006-11-17 22:55:00的发言：</b><br/><p>我的很简单的问题相信漫风学长一定能够回答吧: 如果按你所讲的, 长期的房屋贷款不是以复利计息的, 短期的银行存款倒是以复利计息, 那银行赚取的差价如何平衡? 可不是要亏大本了?! 明摆着银行要为存款复利计息付出给我们太高的利息,&nbsp; 而收回的房贷单息赚太少太不合算了!?</p></div><p>fang姐，存款的利息如果你不取出，和本金一样，成为银行可再投资的资金，银行可以贷出去再产生利润的，所以银行会付利息的，所以是复利。</p><p>房屋贷款如果你欠着不还，下个月开始也会把你拖欠的利息计息的。也就是说你如果不按时还款的情况下，也是复利，还是罚息的利率。但我们正常按时还款的情况下，是不涉及到复利的，因为每月已经把利息还清了。</p><p>我想我们讨论的是正常的还款计划。</p>

midmac

<p>关于单利复利，还是明确了相应的定义再来讨论吧：</p><p class="MsoPlainText" style="TEXT-INDENT: 21pt;"><b><font color="#000080">单利方法</font></b><font color="#000080">：</font>一年后本利和<span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp; F=P(1+i</span>期×<span lang="EN-US">m) </span>利息<span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp; P</span>×<span lang="EN-US">i</span>期×<span lang="EN-US">m</span></p><p class="MsoPlainText" style="TEXT-INDENT: 21pt;"><span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span>年利率：<span lang="EN-US"> P</span>×<span lang="EN-US">i</span>期×<span lang="EN-US">m / P = i</span>期×<span lang="EN-US">m = r&nbsp; </span></p><p class="MsoPlainText" style="TEXT-INDENT: 42.15pt;"><b>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <font color="#000080">复利方法</font></b><font color="#000080">：</font>一年后本利和<span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;F=P(1+i</span>期<span lang="EN-US">) ^m&nbsp;
                </span>利息<span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp; P(1+i</span>期<span lang="EN-US">) ^m- P</span></p><p class="MsoPlainText" style="TEXT-INDENT: 21pt;"><span lang="EN-US">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span>年利率：<b><span lang="EN-US">i </span></b><span lang="EN-US">= [ P(1+i</span>期<span lang="EN-US">)^m
                </span><span lang="EN-US" style="FONT-FAMILY: Courier New;">—</span><span lang="EN-US">P]/ P = (1+i</span>期<span lang="EN-US">) ^m -1</span></p><p><a href="http://course.cugnc.com/cug/tech_economics/3-5.htm">http://course.cugnc.com/cug/tech_economics/3-5.htm</a></p><p>我上次贴的图是excel中帮助文件里对现值、期值、利率及计息周期相互关系的公式。看不见图的话自己到帮助文件中查有关现值的解释。</p>

[此贴子已经被作者于2006-11-18 20:58:55编辑过]