买房用多少年还贷比较好？

漫风 · 发表于 17-11-2006 14:50:00|来自：

还款 每月支 每月偿 剩余 月份 付利息 还本金 贷款 1 $600  $197  $179,803 2 $599  $198  $179,605 3 $599  $198  $179,407 4 $598  $199  $179,208 5 $597  $200  $179,008 6 $597  $200  $178,808 7 $596  $201  $178,607 8 $595  $202  $178,405 9 $595  $202  $178,203 10 $594  $203  $178,000 11 $593  $204  $177,797 12 $593  $204  $177,592 13 $592  $205  $177,387 14 $591  $206  $177,181 15 $591  $206  $176,975 16 $590  $207  $176,768 17 $589  $208  $176,560 18 $589  $208  $176,352 19 $588  $209  $176,143 20 $587  $210  $175,933 21 $586  $211  $175,722 22 $586  $211  $175,511 23 $585  $212  $175,299 24 $584  $213  $175,086 25 $584  $213  $174,873 26 $583  $214  $174,659 27 $582  $215  $174,444 28 $581  $216  $174,228 29 $581  $216  $174,012 30 $580  $217  $173,795 31 $579  $218  $173,578 32 $579  $218  $173,359 33 $578  $219  $173,140 34 $577  $220  $172,920 35 $576  $221  $172,700 36 $576  $221  $172,478 37 $575  $222  $172,256 38 $574  $223  $172,033 39 $573  $224  $171,810 40 $573  $224  $171,585 41 $572  $225  $171,360 42 $571  $226  $171,135 43 $570  $227  $170,908 44 $570  $227  $170,681 45 $569  $228  $170,453 46 $568  $229  $170,224 47 $567  $230  $169,994 48 $567  $230  $169,764 49 $566  $231  $169,533 50 $565  $232  $169,301 51 $564  $233  $169,068 52 $564  $233  $168,835 53 $563  $234  $168,601 54 $562  $235  $168,366 55 $561  $236  $168,130 56 $560  $237  $167,893 57 $560  $237  $167,656 58 $559  $238  $167,418 59 $558  $239  $167,179 60 $557  $240  $166,939 61 $556  $241  $166,699 62 $556  $241  $166,457 63 $555  $242  $166,215 64 $554  $243  $165,972 65 $553  $244  $165,728 66 $552  $245  $165,484 67 $552  $245  $165,238 68 $551  $246  $164,992 69 $550  $247  $164,745 70 $549  $248  $164,497 71 $548  $249  $164,249 72 $547  $250  $163,999 73 $547  $250  $163,749 74 $546  $251  $163,498 75 $545  $252  $163,246 76 $544  $253  $162,993 77 $543  $254  $162,739 78 $542  $255  $162,485 79 $542  $255  $162,229 80 $541  $256  $161,973 81 $540  $257  $161,716 82 $539  $258  $161,458 83 $538  $259  $161,199 84 $537  $260  $160,939 85 $536  $261  $160,679 86 $536  $261  $160,417 87 $535  $262  $160,155 88 $534  $263  $159,892 89 $533  $264  $159,628 90 $532  $265  $159,363 91 $531  $266  $159,097 92 $530  $267  $158,831 93 $529  $268  $158,563 94 $529  $268  $158,295 95 $528  $269  $158,025 96 $527  $270  $157,755 97 $526  $271  $157,484 98 $525  $272  $157,212 99 $524  $273  $156,939 100 $523  $274  $156,665 101 $522  $275  $156,390 102 $521  $276  $156,115 103 $520  $277  $155,838 104 $519  $278  $155,560 105 $519  $278  $155,282 106 $518  $279  $155,003 107 $517  $280  $154,722 108 $516  $281  $154,441 109 $515  $282  $154,159 110 $514  $283  $153,876 111 $513  $284  $153,592 112 $512  $285  $153,306 113 $511  $286  $153,021 114 $510  $287  $152,734 115 $509  $288  $152,446 116 $508  $289  $152,157 117 $507  $290  $151,867 118 $506  $291  $151,576 119 $505  $292  $151,285 120 $504  $293  $150,992 121 $503  $294  $150,698 122 $502  $295  $150,403 123 $501  $296  $150,108 124 $500  $297  $149,811 125 $499  $298  $149,513 126 $498  $299  $149,215 127 $497  $300  $148,915 128 $496  $301  $148,615 129 $495  $302  $148,313 130 $494  $303  $148,010 131 $493  $304  $147,707 132 $492  $305  $147,402 133 $491  $306  $147,096 134 $490  $307  $146,790 135 $489  $308  $146,482 136 $488  $309  $146,173 137 $487  $310  $145,864 138 $486  $311  $145,553 139 $485  $312  $145,241 140 $484  $313  $144,928 141 $483  $314  $144,614 142 $482  $315  $144,299 143 $481  $316  $143,983 144 $480  $317  $143,666 145 $479  $318  $143,348 146 $478  $319  $143,029 147 $477  $320  $142,709 148 $476  $321  $142,387 149 $475  $322  $142,065 150 $474  $323  $141,742 151 $472  $325  $141,417 152 $471  $326  $141,091 153 $470  $327  $140,765 154 $469  $328  $140,437 155 $468  $329  $140,108 156 $467  $330  $139,778 157 $466  $331  $139,447 158 $465  $332  $139,115 159 $464  $333  $138,782 160 $463  $334  $138,447 161 $461  $336  $138,112 162 $460  $337  $137,775 163 $459  $338  $137,437 164 $458  $339  $137,098 165 $457  $340  $136,758 166 $456  $341  $136,417 167 $455  $342  $136,075 168 $454  $343  $135,732 169 $452  $345  $135,387 170 $451  $346  $135,041 171 $450  $347  $134,694 172 $449  $348  $134,346 173 $448  $349  $133,997 174 $447  $350  $133,647 175 $445  $352  $133,295 176 $444  $353  $132,943 177 $443  $354  $132,589 178 $442  $355  $132,234 179 $441  $356  $131,878 180 $440  $357  $131,520 181 $438  $359  $131,162 182 $437  $360  $130,802 183 $436  $361  $130,441 184 $435  $362  $130,079 185 $434  $363  $129,715 186 $432  $365  $129,351 187 $431  $366  $128,985 188 $430  $367  $128,618 189 $429  $368  $128,249 190 $427  $370  $127,880 191 $426  $371  $127,509 192 $425  $372  $127,137 193 $424  $373  $126,764 194 $423  $374  $126,390 195 $421  $376  $126,014 196 $420  $377  $125,637 197 $419  $378  $125,259 198 $418  $379  $124,879 199 $416  $381  $124,498 200 $415  $382  $124,116 201 $414  $383  $123,733 202 $412  $385  $123,349 203 $411  $386  $122,963 204 $410  $387  $122,576 205 $409  $388  $122,187 206 $407  $390  $121,798 207 $406  $391  $121,407 208 $405  $392  $121,014 209 $403  $394  $120,621 210 $402  $395  $120,226 211 $401  $396  $119,829 212 $399  $398  $119,432 213 $398  $399  $119,033 214 $397  $400  $118,633 215 $395  $402  $118,231 216 $394  $403  $117,828 217 $393  $404  $117,424 218 $391  $406  $117,018 219 $390  $407  $116,612 220 $389  $408  $116,203 221 $387  $410  $115,794 222 $386  $411  $115,383 223 $385  $412  $114,970 224 $383  $414  $114,556 225 $382  $415  $114,141 226 $380  $417  $113,725 227 $379  $418  $113,307 228 $378  $419  $112,887 229 $376  $421  $112,467 230 $375  $422  $112,045 231 $373  $424  $111,621 232 $372  $425  $111,196 233 $371  $426  $110,770 234 $369  $428  $110,342 235 $368  $429  $109,913 236 $366  $431  $109,482 237 $365  $432  $109,050 238 $364  $433  $108,617 239 $362  $435  $108,182 240 $361  $436  $107,745

漫风 · 发表于 17-11-2006 14:42:00|来自：

老茶馆你的情况，我干脆给你贴出来你的整个还款计划，你自己看去吧。   贷款35年＝420个月，年利按4％计算。贷款额为 180K。   月还款计算公式，=PMT(0.04/12, 420,180000) 每月还款约797，利息总数为154，735单月单息，每月利息就是上月贷款余额乘上月利，（4％除12个月）。如果我没记错，这种叫做等额本息还款方式。格式如下：  <table cellspacing="0" cellpadding="0" width="352" border="0" style="WIDTH: 265pt; BORDER-COLLAPSE: collapse;"><colgroup><col width="64" style="WIDTH: 48pt;"></col><col width="85" style="WIDTH: 64pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 3108;"></col><col width="90" style="WIDTH: 68pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 3291;"></col><col width="113" style="WIDTH: 85pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 4132;"></col></colgroup><tbody><tr height="34" style="HEIGHT: 25.5pt;"><td class="xl24" width="64" height="34" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid; WIDTH: 48pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; HEIGHT: 25.5pt; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">还款月份</td><td class="xl24" width="85" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 64pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">每月支付利息</td><td class="xl24" width="90" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 68pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">每月偿还本金</td><td class="xl24" width="113" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 85pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">剩余贷款</td></tr><tr height="17" style="HEIGHT: 12.75pt;"><td class="xl25" width="64" height="17" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid; WIDTH: 48pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; HEIGHT: 12.75pt; BACKGROUND-COLOR: transparent;">1</td><td class="xl26" width="85" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 64pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$600 </td><td class="xl26" width="90" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 68pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$197 </td><td class="xl26" width="113" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 85pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$179,803 </td></tr></tbody></table>

[此贴子已经被作者于2006-11-17 14:53:30编辑过]

漫风 · 发表于 17-11-2006 14:26:00|来自：

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用midmac在2006-11-17 13:26:00的发言： Microsoft Excel solves for one financial argument in terms of the others. If rate is not 0, then: <img alt="Equation" src="mk:@MSITStore:C:\Program%20Files\Microsoft%20Office\Office\1033\xlmain9.chm::/html/images/awfpv.bmp" border="0"/>  上述文字引自MS Excel Help about PV function.nper(还贷期）所处的位置清楚地表明其计算原理为复利计算。</div>看不到图，不知道你具体讲什么。PV不是用来计算偿还贷款的函数。是算现金的函数。用PMT来计算房屋贷款中的复利概念是什么意思？<a href="http://bj.house.sina.com.cn/question/2005-04-18/095771136.html">http://bj.house.sina.com.cn/question/2005-04-18/095771136.html</a>

birdhugecn · 发表于 17-11-2006 16:02:00|来自：

以我个人的观点，在目前贷款利率较高的情况下，还款的快慢主要取决于三点。一是因CPF的Ordinary AC的存款利率低过市场的贷款利率，因此应多利用CPF来还款，即可采用将还款人，如夫妻的Ordinary AC的月入额作为月还贷的reference amount and based on the amount to work out the tenure of loan.二是收入和风险的承担能力。我们出门在外，和当地的有钱人家的子弟不同，风险是最大的考虑因素。一但over stretch，出现现金周转问题就得不偿失了。目前本地银行的贷款比例大多根据借贷人的monthly take home pay的40%（如无其他车贷或收入的情况下）作为基本的衡量标准，再根据市场和竞争情况进行一定程度的调整。也就是说，对月入4000元的PR/公民来说，一般上银行所愿意提供的贷款是每月1,280左右。朋友们不妨以此作为月还款的上限考虑还款期。三是个人的期望和再投资的能力。我发现国内来的朋友多喜欢快速降低债务。我自己也曾有一年一次过还一笔贷款的经历，周围的朋友也有向家里筹款一笔将HDB贷款还光或大量减少的例子，这样的好处是轻松的感觉和risk control。但最近几年来无论是股市（包括基金）还是房市的收益都大大高于3%-4%左右的市场利率，所有我很同意前面一位朋友的说法，对于只有HDB的朋友，可考虑适当拉长tenure的做法；对于同时拥有HDB（并可享受2.6%HDB利率）和private的朋友，则肯定要尽量拉长HDB's tenure，因为只从利率角度来看，市场上没有任何一家银行的利率好过CPF的HDB贷款利率。

狮城老茶馆 · 发表于 17-11-2006 16:22:00|来自：

谢谢大家的热心帮助，等有时间再来总结和交流一下心得和经验。漫风，我已经按30年的做好计划。等以后详细说。

fanglinsg · 发表于 17-11-2006 18:10:00|来自：

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用漫风在2006-11-17 14:42:00的发言： 老茶馆你的情况，我干脆给你贴出来你的整个还款计划，你自己看去吧。   贷款35年＝420个月，年利按4％计算。贷款额为 180K。   月还款计算公式，=PMT(0.04/12, 420,180000) 每月还款约797，利息总数为154，735单月单息，每月利息就是上月贷款余额乘上月利，（4％除12个月）。如果我没记错，这种叫做等额本息还款方式。格式如下：  <table cellspacing="0" cellpadding="0" width="352" border="0" style="WIDTH: 265pt; BORDER-COLLAPSE: collapse;"><colgroup><col width="64" style="WIDTH: 48pt;"></col><col></col><col width="85" style="WIDTH: 64pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 3108;"></col><col></col><col width="90" style="WIDTH: 68pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 3291;"></col><col></col><col width="113" style="WIDTH: 85pt; mso-width-source: userset; mso-width-alt: 4132;"></col><col></col></colgroup><tbody><tr height="34" style="HEIGHT: 25.5pt;"><td class="xl24" width="64" height="34" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid; WIDTH: 48pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; HEIGHT: 25.5pt; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">还款月份</td><td class="xl24" width="85" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 64pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">每月支付利息</td><td class="xl24" width="90" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 68pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">每月偿还本金</td><td class="xl24" width="113" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext 0.5pt solid; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 85pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: #99ccff;">剩余贷款</td></tr><tr height="17" style="HEIGHT: 12.75pt;"><td class="xl25" width="64" height="17" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid; WIDTH: 48pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; HEIGHT: 12.75pt; BACKGROUND-COLOR: transparent;">1</td><td class="xl26" width="85" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 64pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$600 </td><td class="xl26" width="90" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 68pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$197 </td><td class="xl26" width="113" style="BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid; BORDER-TOP: windowtext; BORDER-LEFT: windowtext; WIDTH: 85pt; BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid; BACKGROUND-COLOR: transparent;">$179,803 </td></tr></tbody></table> </div>嗨, 跟帅哥争辩这个房贷公式对不对很没有意思, 也没有空闲再理会了. 虽然我是很清楚如果没有加时间单位的指数(time bar)就肯定错了. 不如有空时漫风找紫藤MM讨教一下就很清楚了. 她是已经学完了该毕业找工作了吧. 或许她缺乏实际经验, 但是财经金融方面的书面理论她应该是很强的啦!每个家庭的理财计划都各不相同, 每个人的心理素质不同对投资理财方案的考量也是会不同的. 楼主还得自己在网下找多几个银行专家咨询才能够确定自己的可行计划吧!

midmac · 发表于 17-11-2006 18:12:00|来自：

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用birdhugecn在2006-11-17 16:02:00的发言： 以我个人的观点，在目前贷款利率较高的情况下，还款的快慢主要取决于三点。一是因CPF的Ordinary AC的存款利率低过市场的贷款利率，因此应多利用CPF来还款，即可采用将还款人，如夫妻的Ordinary AC的月入额作为月还贷的reference amount and based on the amount to work out the tenure of loan.二是收入和风险的承担能力。我们出门在外，和当地的有钱人家的子弟不同，风险是最大的考虑因素。一但over stretch，出现现金周转问题就得不偿失了。目前本地银行的贷款比例大多根据借贷人的monthly take home pay的40%（如无其他车贷或收入的情况下）作为基本的衡量标准，再根据市场和竞争情况进行一定程度的调整。也就是说，对月入4000元的PR/公民来说，一般上银行所愿意提供的贷款是每月1,280左右。朋友们不妨以此作为月还款的上限考虑还款期。三是个人的期望和再投资的能力。我发现国内来的朋友多喜欢快速降低债务。我自己也曾有一年一次过还一笔贷款的经历，周围的朋友也有向家里筹款一笔将HDB贷款还光或大量减少的例子，这样的好处是轻松的感觉和risk control。但最近几年来无论是股市（包括基金）还是房市的收益都大大高于3%-4%左右的市场利率，所有我很同意前面一位朋友的说法，对于只有HDB的朋友，可考虑适当拉长tenure的做法；对于同时拥有HDB（并可享受2.6%HDB利率）和private的朋友，则肯定要尽量拉长HDB's tenure，因为只从利率角度来看，市场上没有任何一家银行的利率好过CPF的HDB贷款利率。</div>[em17]明白人！

[此贴子已经被作者于2006-11-17 18:26:02编辑过]

DIYer · 发表于 17-11-2006 21:02:00|来自：

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用漫风在2006-11-17 11:37:00的发言： CPF投资，一是比例限制，能拿出来投资的不多。二是获利仍回CPF户口（好像现在是全部流回CPF了）。</div>CPF的OA户头，可投资35%于股票（限新加坡股票),10%可投资黄金，100%可投资于经过批准的基金。CPF的SA户头，仅可投资于经过批准的平衡基金（股票比例低于60%）或债券基金。

DIYer · 发表于 17-11-2006 20:57:00|来自：

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用midmac在2006-11-17 11:23:00的发言： 请教D老：[em07]为啥CPF允许投资的基金多数表现不超过CPF的2.5，而那些表现好的基金又不许用cpf投资？</div>我不知道你所说的“CPF允许投资的基金多数表现不超过CPF的2.5%”的信息来源，我用Fundsupermart的数据做了一个简单统计：投资期为10年，共有25个基金，仅3个不超过CPF的2.5%，投资期为5年，共有125个基金，有24不超过CPF的2.5%，这24个其中有16个是投资科技股的基金，泡沫经济的产物。至于那些表现好的基金又不许用cpf投资，你是不是指新兴市场债券基金和部分全球债券基金，那是因为他们投资了部分评级很低或没有评级的债券。

greatsnail · 发表于 17-11-2006 19:17:00|来自：

受教啊

买房用多少年还贷比较好？

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