顺利完成交易-关于买店屋付GST的案例分析与追踪报道

Lion1

案例如下，HDB的店屋
1. 讨价还价的时候店主通过中介介绍一直都说没有GST的。
2. 出OFFER to Purchase 时中介没有写与GST有关的字句。倒是买方顺手写上NO GST--但看起来也像后来才加上去的（因为中介与屋主都没有在旁边签名）。
3. 因为屋主是个人的名字，所以买方当时要没有非常强烈要求在OFFER to Purchase 的 NO GST上签名。但要求中介在Option to Purchase上写no gst（没有硬证）。
4. 据中介说有叫公司的秘书把NO GST写进Option to Purchase，但秘书回答她“没有GST，就不要写进去”，所以OTP里只要双方同意的房屋买卖的定价。
5. 因为屋主一直出国，找他签名很麻烦的。也因为点3的原因，买方不再坚持。
6. exercise option 之前买方律师用title search 查这个店屋还是在个人名下，所以买方也就不在意。
7. 在exercise option的10天后屋主的律师写信告诉买方律师说他的客户是注册GST的（有一种收过钱又想涨价的感觉）。当天（星期五）联系中介，中介打去海外（屋主出国），屋主还是说没有GST的，等他星期一回来再处理。买方本来有准备文件让中介给屋主签名说明没有GST的。但中介办事不力，等到屋主联系自己的律师后才知道，他自己有注册一个有GST的公司，然后好像有把屋子转移入公司名下（但是title search还是under 个人名字？？？不明白为什么？）买方的律师办事员也解释得不清楚，买方的律师只好回信说即使有GST，也是包括在那个买价内的，
8. 屋主正在办理屋子转回到个人名下的产业。但屋主律师却写信说OFFER to Purchase 的上NO GST不是屋主写的，也没有签名。
9. 买方原来一直问中介通话有没有录音的（就是没有GST的那事），中介一直回答说有。今天买方要中介给他录音时，中介回答说她不会用录音的电话，可能洗掉了，也就是没有了录音。

请问这下买方应该怎么办？难道白纸黑字写的不算数，还是有人以为买方无知...?

方世玉

只要你也有公司，GST是可以claim back的，只是一开始需要GST过一下帐而已，打官司费神费钱，没这必要。还是去打听清楚如何claim回来比较好。

方世玉

你的中介应该也不是什么专门做commercial property的熟手，不然会有一堆主意告诉你，即使你现在没公司，他也会提供你一些专门为避免gst而开公司的会计服务，一条龙服务，最后帮你claim回来，根本不用你自己费神。

西北独郎

据说也可以以个人的名义注册GST.

WAYNEWEI

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我只是会计师，不是律师。但楼主这种情况凭我的专业知识就可以断定了：

1.签定文件的主体

  请查看Option to Purchase文件里面的卖主。究竟是个人还是公司？
  正式文件的签约主体，除了名字，后面还注明号码。如果是个人，后面注明的是身份证号码，如果是公司，后面注明的是公司注册号。
  
  如果是个人，不可能会有GST的。（后面说明这点）
  如果OFFER to Purchase的卖主是个人，那么这个买卖就已经锁定了卖主是个人。
  后面exercise option的卖主换成公司？别扯谈了。
  法律上公司是公司，个人是个人，两者是不可搞混的。
  如果房子到现在还是注册在公司名下（假设对方说的是真话），那么对方必须把房子换到他个人名下。注意，这是他自己是事情，与卖主无关，卖主只要坚持按照OTP来执行就行了。如果不换？对方就等于犯了诈骗罪：卖不属于他自己的房子（除非OTP注明了该房子是在公司而不是在个人名下）。

  个人可以注册GST?不可能。只有公司”business“才能注册gst。有一种公司“business”叫做“sole-propretorship'，翻译为个人公司（我一直不喜欢这个翻译，容易误解），其实就是中国说的个体户。虽然交税是以个人名义交税，但法律上个人公司和个人还是不同的主体。

2.退一步说，就算暂且不管第1点（个人还是公司），在楼主提到的情形下：卖主可以先不注明GST，后面再改说其实要加收GST吗？
  答案是：NO。

  新加坡税务局IRAS规定：凡是注册GST的公司，必须显示最后的价格（包含了GST）在所有显示价格的文件上。就算只是提价，不管是口头上的还是书面上的，都必须是包含了GST的价格。

"GST registered business must show GST-inclusive prices on all price displays (e.g. price tags, price lists, advertisements, publicity brochures, website). Prices that are quoted, whether written or verbal, must also be GST-inclusive. Failure to do so is an offence and offenders may be fined for up to $5000."

http://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=824

  虽然违反该规定一般只会被罚最多5000的罚款。但在楼主的情形下，如果打官司的话，买主可以据此向法庭申请认定：”新加坡法律规定了注册GST的公司显示的都是最后的价格"。法庭非常可能会判买主得胜。假设卖主输了官司，不但拿不到GST的钱，还要付律师费，还要加上被IRAS罚款！

综合以上，买主在这个事情上绝对是立于不败之地。对方不过是以为你不懂来吓唬你而已。
顺便说句，买主的中介和律师都是ben 蛋 啊？这点小事情都弄不明白?普通人就算了，这个律师是怎么当的？如果这都搞不定，建议楼主把律师炒了。我介绍律师给你。

注：以上情况是假设对方说的是真话。至于对方是不是真的有注册GST的公司，很简单，上IRAS的网站查一下，一分钟就可以出来结果了。我个人不太相信有人会把私人名下的房产转到公司名下（直接用公司的名字买那是另外一回事），这种做法没有什么好处，反而要多交税，除了GST，卖房的利润还要交收入税。ben 蛋 才会干这种事情。个人怀疑对方就是想变相抬价。

魅力S射

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难道当时中介就准备了一份合同吗?
如果是几份,当时签过了就代表大家都同意了当时合约上的条款内容,就不存在 NO GST 是后来自己加上去的问题了.
买方是个人,卖方在签合同前就已经知道了.至于后来那些的问题是卖方自己家的问题,所有后果自行解决和承担. 买方一定要坚持自己的立场,不要被卖方忽悠.
当然最好找专业人士再确认过,买方律师可以忽略了,太没水平了.

Lion1

WAYNEWEI 发表于 3-6-2011 01:47
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我只是会计师，不是律师。但楼主这种情况凭我的专业知识就可以断定了：

谢谢"WAY" 兄的详细解答。
很在理，我也是这么想确苦于找不到依据。
1. .签定文件的主体--个人（但又听买方的律师说个人也是有可能注册GST的。
2. 这个案例就好像你去家具店定了1万的家具，说好1万（白纸黑字），交了20%的定金，要送货前，店家说还要7%GST的，不然定金没收，搞笑！
再次谢谢你给出IRAS关于的GST规定。
再问怎么查注册GST的公司有没有GST的。

下一回就找你帮忙介绍律师。

Lion1

魅力S射 发表于 3-6-2011 11:54
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难道当时中介就准备了一份合同吗?

确实当时中介就准备了一份合同。中介有备份。
这样卖方提不出NO GST是后来加上去的。

西北独郎

刚亲自打去GST部门了解，个人注册的独资公司如有注册GST, 本人就算是GST注册。所以有可能是连卖方都不知道自己是要向买方收取GST。

Lion1

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好像是这样的case，
所以搞不清楚。