顺利完成交易-关于买店屋付GST的案例分析与追踪报道

ratemouse

Lion1 发表于 29-6-2011 19:55
这场官司有得打吗？？？
今天又咨询了一个律师，也是说我们要另外付GST的-理由也是“the Singapore law Soc ...

仔细读了读THE LAW SOCIETY OF SINGAPORE’S CONDITIONS OF SALE 1999（又称“33条”）中的7.3.1款。确实有些不妙。

先说这条的意思，确实是指在sale price之外另付GST。

然后说这个“33条”和Goods and Services Tax Act(Cap 117A)应该适用哪个。这个“33条”是直接包含或隐含（如果没明写的话）在OTP中的，就是说如果OTP没有提到GST则适用“33条”的规定，而“117A章”则是在一般普通合同中没提到GST时的规定，因为已有“33条”的说明就不再属于没提到GST的情况，“117A章”中对买家有利的条款就无法适用。所以说“33条”和“117A章”其实并不存在矛盾。如果按照“特别法优于普通法”的原则进行理解也应该以“33条”为准。

地产律师以“33条”来判断是应该正确的（我收回之前对买家律师的强烈质疑，和对我之前未考虑“33条”进行的过于武断的判断表示道歉）。IRAS的官员之前对合同解读应该可能是未考虑“33条”的情况下当作一般合同来理解的。

这里有个OTP样本：http://www.mindlinkgroups.com/cm ... _OTP__Private-5.pdf 明确写了如果有GST是在sale price之外。

下面再作些分析。从合理性上来说，“117A章”的规定较合理，“33条”地规定不太合理，相当于把本该卖家主动收取的责任转换成买家主动缴付的责任，相当不公平。刚看到一个澳洲的长期供货合同保护条款规定，供货商是否收取GST应该在合同期间保持一致用于防止采购方的意外支出。从这个案子真的学习了经验，大宗买卖合同不管对方有没有注册GST都千万要明确写上GST谁来承担。

最后，这个问题有争议，没有“33条”，整个事情完全是卖家的责任。有了“33条”强加给买家的主动缴付GST责任后，如何划分责任就不好说了。如果打官司的话，我倾向于买家会赢，因为整个案子里确实买家比较“无辜”。

Lion1

ratemouse 发表于 29-6-2011 22:26
仔细读了读THE LAW SOCIETY OF SINGAPORE’S CONDITIONS OF SALE 1999（又称“33条”）中的7.3.1款。确实 ...

谢谢你，
但我的理解是33条中7.3     Goods & Services Tax
7.3.1            The Purchaser (whether of freehold or leasehold property) shall pay all Goods and Services Tax, if any, which may be payable in respect of the sale price of the property under the Goods and Services Tax Act (Cap.117A) on completion or earlier as required by the Comptroller.

那个”under“的翻译是不是”依据“1.如果是的话不是表明解析权应该在 the Goods and Services Tax Act (Cap.117A)吗？
2。如果不是翻译”依据“，那又是什么？
3.法律与条规会有这么大的冲突吗？
4.有这么不公平的法律或条规吗？

WAYNEWEI

Lion1 发表于 30-6-2011 09:25
谢谢你，
但我的理解是33条中7.3     Goods & Services Tax
7.3.1            The Purchaser (whether of  ...

支付GST肯定是买家的责任。这个是公认的，凡是学过GST的人都懂的，所以你们不用去引用任何法律条文是证明这点。所以我一再强调，千万不可以说你不要还GST。

GST你肯定是要还。问题是怎样计算而已。这个计算我已经说过很多遍了。你的案子关键就是在于在OTP里面的价格是包含了GST还是不包含GST。从会计（我引用的IRAS条规）和商业实践（我举的买电脑的例子），这个价格应该是包含GST的。付GST是买家的责任，但是正确地报价则是卖方的责任。

法律的东西我不懂。但你原来的那个律师水平确实就是烂。别的不说，从她要写信去说你不打算支付GST这点就可以证明。那封信要是发出去就成了呈堂证据了。

新加坡的法律是沿用英联邦国家的法律体系。这种体系的判决很依赖“前例”。如果以前有过类似的案件，基本就是跟着走。我不晓得你这个案子是否有类似的前例，有的话就可以作为主要参考。

ratemouse

山谷无回声 发表于 30-6-2011 08:28
果然高手--这样应该建议释法或修法了？ 到底新加坡GST是谁的责任和义务--卖家--则 117， 买家则-33

但由 ...

一般情况：GST是卖家责任，sale price是否包括GST以合同为准，合同没有说明，视为已包括
地产买卖：GST是卖家责任，sale price是否包括GST以合同为准，合同没有说明，以“33条”为准视为未包括
进口货物：GST是买家责任


“33条”不是法律，可以算作是地产买卖的标准合同条款。买卖双方在一个地产合同上签字视同双方已同意“33条”。

一个合同，引用者优于被引用者，就是说一个合同关于一个问题有说明了以所说明的为准，如果没有说明则以所引用的条款为准。所以，关于GST的引用关系是：合同引用“33条”，“33条”再引用117A。

合同里没有说GST是否包括在sale price里，就要看“33条”，“33条”说了GST在sale price之外，相当于双方同意的合同对GST已有明确安排了，也就是under 117A法下双方对GST支付作出了安排。

Lion1

ratemouse 发表于 30-6-2011 14:41
一般情况：GST是卖家责任，sale price是否包括GST以合同为准，合同没有说明，视为已包括
地产买卖：GST是 ...

当时GST act里完全有注明是地产买卖应该适合的条规
GST: Property Owners and Property Holding Companies
7.2 If you do not charge GST on the agreed sale price, the sale price shall be
treated as inclusive of GST. You have to account for the GST based on the
tax fraction 4 of the sale price.

而且33条里的GST条规是依据GST act而定的，不是吗？

ratemouse

Lion1 发表于 30-6-2011 18:01
当时GST act里完全有注明是地产买卖应该适合的条规
GST: Property Owners and Property Holding Companie ...

回上面两楼。

“33条”不是法，是合同条文。法与法之间可以讲“矛盾/冲突”，合同与法之间只能讲“违法”或“合法”。

“33条”作为一个合同规定了GST不包括在sale price之内是合法的，不违反117A法。否则的话，所有规定GST在sales price之外的合同全部都违法了。

“33条”确实不公平，但不公平的合同也可以是合法有效的。只要117A法里没有讲说不能在sale price之外加GST，“33条”关于GST的规定就是合法的。

IRAS的Property GST Guide这个也不是法，里面的7.2条和“33条”也不矛盾，“33条”讲的是买家应该在sale price之外支付GST。Guide讲的是卖家因为各种原因没有收GST的情况：“卖家拒收或没收到GST”不等于“买家可以拒绝在sale price之外支付GST”。再说明白一些就是：“33条”=> 买家拒付GST，卖家可以告买家。IRAS Guide => 是卖家不收GST也不承担，IRAS可以告卖家。这两条之间没有矛盾。

楼主先确认一下，你的OTP面里有没有说引入“33条”的条文。这个完全是可以上报纸的争议，楼主还是有很大赢面，但行动千万要小心。

WAYNEWEI

山谷无回声 发表于 30-6-2011 16:09
地产买卖为什么要在一般买卖之外？ 这个没有道理！

进口当然可以理解， 因为GST是地方税， 出口就没有GST ...

第一。再次强调，支付GST是买家的责任，这点是毋庸置疑的。这点是由GST的性质和设定机理决定的。GST是什么？消费税。什么是消费税？消费税的原理是什么？消费税是消费者（也即是买家）进行消费活动（购物或享受服务）支付的税。商家/卖家不承担支付消费税的责任，其角色只是帮政府部门从消费者收取消费税。那么我们常看到的商家要交GST是怎么回事？那只是商家把从消费者手上收到的GST，转交给政府部门。所以我说你们不用引用任何法律条文去讨论支付GST是谁的责任。GST从诞生的那刻，就注定了是消费者的责任。正如孩子出生的那一刻，父母就有抚养孩子的责任。

第二。GST的算法就是sale price 乘以tax rate （目前是7%）。这点也是毋庸置疑的，这点也是GST的基本设定机理。这个就相当于1+1=2一样。换句话说，GST就是在sale price之外附加的税额。

第三。但如何决定sale price？这点就跟GST的性质和机理无关，而是由商业交易的具体情况决定。所以我们要把讨论的点集中放在这里。在本案中，OTP的价格，究竟只是房产的sale price，还是算是总价（sale price+GST payable）？山谷说的商家有定价的权利，这个没错。但买家有决定要不要接受商家的报价的权力。双方同意报价签下合同，任何一方都不能顺便更改报价。从楼主的立场，当然是要坚持OTP的价格就是总价。

    现实生活中，很多商家就是利用sale price没有严格定义这点来做文章。比如前面有读者提到了，在森林广场买电话，商家一开始说的只是sale price，然后在付款的时候才说要加GST。虽然这个做法有点耍zha，但商家毕竟在交易的时候有说明了GST，算是走边缘。好的商家是不会这样做，比如大的电脑商，在报的价格是多少，该价格就是已经包括了GST的。

   我已经说过IRAS的文件规定商家报给顾客的价格必须注明GST。如果不注明，就代表了商家的报价已经包含了GST。但是，是否有特殊情况可以不采用IRAS的条文，比如本案子中的OTP，这个我不敢肯定。

   
第四。楼主提到卖主的租金也被追IRAS索GST。我觉得这个可以作为参考。卖主收到的租金，比如1万块，IRAS怎么计算他欠的GST?是1万乘以7%，还是1万除以107%乘以7%？前者是认为1万块是sale price，后者是认为一万块是final price（sale price+GST）。

    如果IRAS采用了前者，那么可以推论，在计算卖房子的GST也是采用前者。如果IRAS采用了后者，也可以同样类论。如果IRAS采取了前面，那么IRAS就是最大的胜利者，卖主和楼主都要亏很大。如果我是卖主，我会选择和IRAS解释租金就是final price，然后和买主协商卖房子的GST。

Lion1

谢谢楼上各位。暂时没有什么话说。头很乱。

ratemouse

WAYNEWEI 发表于 1-7-2011 10:35
第一。再次强调，支付GST是买家的责任，这点是毋庸置疑的。这点是由GST的性质和设定机理决定的。GST是什 ...

关于第一，责任是相对的。在法律上支付GST的责任在买家。但实际操作面，对IRAS来讲，责任全在卖家。IRAS不去管买家有没有付GST或和卖家有什么纠纷，IRAS关注的非常简单，就是卖家收到的任何钱都应该是107%，IRAS就收7/107，收不到的话IRAS只会去告卖家。

关于第三，从道理上讲楼主坚持OTP价格就是包括GST的完全说的过去，我也非常认同。但是，从合同的角度看，楼主和卖家双方自愿在一个OTP/合同上签字，OTP中白纸黑字包含了一个“33条”，而“33条”白纸黑字写了买家需付sale price之外的GST。这样“坚持OTP的价格就是总价”就相当于违反合同。楼主可以做的是声称被对方或中介误导而签下了合同。

还有一个教训就是，买卖中的询问要尽量通过email、短信来留下证据。但楼主之前关于GST的口头询问在法庭上他们应该不会不认的。

关于第四点之前我也想过，非常有意思。实际操作应该是这样，一个商品GST前卖价是1万，但因为某些原因没收买家的GST只收入1万，法律上好像讲要按sale price收GST，IRAS需要收$700，但因为卖家少收了$700，这部分被当作discount，discount的GST可退还或抵消，这样IRAS就要还$700所包含的GST就是$46，IRAS实收到$654，卖家损失了$654，这时卖家向买家追讨GST，注意卖家要追讨的是买家应付的$700 GST，而不是损失的$654。卖家追讨到了$700后，作为收入还是要缴7/107就是$46。这样IRAS总共收到的还是$700。所以，不管什么情况IRAS只看卖家的收入，固定收7/107就对了。

Lion1

山谷无回声 发表于 8-7-2011 11:53
读你的OTP在加强下面的那一条， 看怎么说？

另外， 还是可以卖方商量个方案--取消交易？ 原价包GST？ 或 ...

取消交易是不可能的。除非卖方赔偿一切损失。
现在还不知道屋主怎么打算，我也想知道，让中介去打听。